Comment assouplir le régime de la séparation de biens ?
La société d’acquêts permet aux époux de mettre en commun des biens personnels.
Le régime de la séparation de biens confère aux époux une totale indépendance patrimoniale, chacun d’eux étant libre de gérer ses biens personnels comme il l’entend.
Toutefois, pour atténuer les effets de ce cloisonnement de leurs biens respectifs (pas de biens communs), les époux peuvent constituer une société d’acquêts.
Un régime matrimonial à la carte
La séparation de biens avec société d’acquêts est un régime matrimonial hybride, puisqu’il concilie deux notions contradictoires : l’indépendance patrimoniale des époux et la communauté d’intérêts du mariage. En pratique, ce régime crée trois masses de biens : les biens personnels de chaque époux et une « bulle de communauté » comprenant des biens leur appartenant en commun. Étant précisé que ce sont les époux qui déterminent, lors de la rédaction du contrat de mariage par un notaire, les biens qu’ils souhaitent faire entrer en communauté. Il peut indifféremment s’agir de biens personnels de l’un des époux et/ou de biens indivis qu’ils ont acquis pendant le mariage.
Le plus souvent, la société d’acquêts comprend la résidence principale du couple et, le cas échéant, leurs immeubles de rapport ou encore des biens professionnels, comme un fonds de commerce qu’ils exploitent ensemble.
L’intérêt d’une société d’acquêts
L’adoption de ce régime permet d’atténuer la rigueur de la séparation de biens et de faire profiter un époux de l’enrichissement de l’autre.
Autre intérêt, il est possible de faire régir les biens figurant dans la société d’acquêts par les mêmes clauses que dans un régime de communauté. Par exemple, les époux peuvent insérer dans leur contrat de mariage une clause de partage inégal ou d’attribution intégrale des biens. Des clauses qui viendront améliorer le sort du conjoint survivant au décès de son époux.
Par ailleurs, il faut savoir que les biens contenus dans la société d’acquêts sont, sauf clause contraire, gérés selon les règles du régime de la communauté légale. Ainsi, chaque époux peut, en principe, accomplir tout acte de gestion sur ces biens (vente, location, actes d’administration ou de conservation...). En outre, lors de la dissolution du mariage, par divorce ou par décès, ces biens sont généralement partagés de façon égalitaire entre les époux.
Et la société d’acquêts souffre de la même faiblesse que le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). En effet, les biens qui y sont logés ne sont pas à l’abri des poursuites des différents créanciers de chaque époux. Ce qui signifie que la dette d’un époux peut non seulement absorber ses biens personnels mais aussi ceux contenus dans la société d’acquêts.
Attention, ce régime matrimonial, issu de la pratique notariale, n’est pas encadré par la loi. Il convient donc de porter un soin tout particulier à la rédaction du contrat qui définira les règles qui s’appliqueront aux époux.
Réveiller son épargne avec les exchange traded funds
En acquérant des ETF, l’investisseur peut, en une seule opération, se positionner sur un panier de titres ou s’exposer sur un marché spécifique.
Leur succès ne se dément pas. Ils pèsent aujourd’hui près de 4 000 milliards de dollars dans le monde. Et rien que depuis le début de l’année, les souscriptions d’exchange traded funds (ETF) ont atteint 253,31 milliards de dollars. Un engouement qui n’est visiblement pas près de s’arrêter.
Une bonne raison de s’intéresser à ce qui peut pousser les investisseurs à s’orienter vers ces produits atypiques.
Portrait-robot des ETF
Placés sous l’étiquette des produits à gestion passive, les ETF sont des supports d’investissement cotés en Bourse dont l’objet est de répliquer les variations, à la hausse ou à la baisse, d’un « sous-jacent » (indice boursier, panier d’actions ou d’obligations, pays, secteur d’activité, type d’entreprise...) pris en référence. Concrètement, le gérant constitue les ETF comme un fonds d’investissement traditionnel (OPCVM), c’est-à-dire en détenant en portefeuille les titres composant le sous-jacent.
Notons également que certaines sociétés d’investissement proposent des ETF à effet de levier. Ces derniers peuvent multiplier la performance d’un sous-jacent ou générer du rendement à l’inverse de l’évolution de l’indice (ETF baissiers). Des supports d’investissement pouvant être plus performants mais aussi beaucoup plus risqués que les ETF « classiques ». À utiliser donc avec prudence !
L’intérêt des ETF
Le principal intérêt des ETF consiste en la certitude de bénéficier des mêmes performances que celles du sous-jacent dupliqué, de l’indice CAC 40 par exemple. Le gérant de l’ETF ne cherchant pas à surperformer l’indice. Attention donc, si les cours du sous-jacent s’effondrent, les ETF subiront dans les mêmes proportions une baisse de leurs performances.
En termes de fonctionnement, les ETF se négocient comme les actions et permettent d’investir, en une seule opération, dans un indice ou un panier de titres.
Outre leur grande diversité, les exchange traded funds présentent un autre attrait : leur tarification. En effet, leur coût réduit les rend particulièrement attractifs puisqu’ils ne supportent ni frais d’entrée ni frais de sortie. Seuls des frais de gestion allant de 0,05 % à 0,7 % sont prélevés. Revers de la médaille, le faible niveau de ces frais n’encourage pas tous les courtiers à proposer des ETF sur leurs plates-formes.
Enfin, il faut souligner que les ETF peuvent être souscrits par le plus grand nombre puisqu’ils sont, pour la plupart, éligibles au plan d’épargne en actions, au compte-titres ordinaire et à l’assurance-vie via des unités de compte.
Des actifs liquides
Les exchange traded funds sont des actifs bénéficiant d’une certaine liquidité. Cela signifie que ces supports d’investissement se négocient facilement sur les marchés financiers. Sachant que cette liquidité est soutenue par des teneurs de marché (market makers). En pratique, ces derniers s’engagent à se porter contrepartie à l’achat et à la vente sur les différentes places de cotation.
Comment bien préparer votre retraite ?
La préparation de la retraite est un sujet de préoccupation majeur pour de nombreux Français. D’autant qu’ils savent bien que notre système de retraite par répartition connaît des difficultés pour assurer le versement de pensions convenables à chacun. Il existe toutefois un certain nombre de solutions qui peuvent vous permettre de compenser ou de réduire la baisse de revenus que vous subirez lors de votre départ à la retraite. Voici un tour d’horizon des principaux outils à votre disposition.
Le rachat de trimestres
Pour compléter sa carrière, il est possible de racheter des trimestres de cotisations.
Si vous n’avez pas suffisamment cotisé durant votre vie active, vous avez la possibilité de racheter quelques trimestres. À ce titre, deux dispositifs peuvent être utilisés : le versement pour la retraite « Fillon » et le rachat de trimestres « loi Madelin ».
Le versement pour la retraite permet de racheter, sous conditions, jusqu’à 12 trimestres (dans la limite de 4 trimestres pour la même année civile) correspondant aux années d’études supérieures et aux années civiles incomplètes. Cette faculté est ouverte aux personnes, âgées d’au moins 20 ans et de moins de 67 ans à la date de la demande, qui n’ont pas encore fait liquider leur retraite. Ces rachats étant possibles notamment auprès du régime général des salariés, des travailleurs indépendants (commerçants, artisans, industriels), des professions libérales et agricoles. Le coût d’un rachat dépend évidemment du nombre de trimestres rachetés, mais aussi de l’âge de l’assuré et de ses revenus professionnels des 3 années civiles qui précèdent sa demande. Étant précisé que les versements effectués à ce titre sont déductibles, sans limitation de montant, de la rémunération ou des bénéfices de l’intéressé.
Quant au dispositif Madelin, il s’adresse spécifiquement aux commerçants, artisans et industriels affiliés au régime social des indépendants (RSI). Il leur permet, sous certaines conditions, de racheter les trimestres manquants d’une année incomplète, et ce dans les 6 ans qui suivent la date à laquelle le RSI a connaissance des revenus définitifs de l’année incomplète. Sachant que si le travailleur indépendant cesse son activité professionnelle, il ne dispose plus alors que d’une année pour présenter une demande de rachat. Le coût d’un trimestre racheté dépend ici de la moyenne des revenus non salariés antérieurs actualisés depuis 1973 et de l’âge de l’assuré au moment du rachat. Attention toutefois, un rachat n’est possible que si l’assuré est à jour de ses cotisations vieillesse et invalidité-décès. Intéressant : le rachat Madelin est cumulable avec le versement pour la retraite.
Le rachat de points
Les professionnels libéraux ont la faculté de racheter des points auprès de leur caisse afin d’améliorer le montant de leur retraite complémentaire.
Les professionnels libéraux qui ne bénéficient pas d’une pension de retraite complémentaire obligatoire à taux plein peuvent racheter des points avant leur départ en retraite (le point étant l’unité choisie pour calculer le montant de la retraite complémentaire). Attention toutefois, seules certaines caisses le proposent. C’est le cas, par exemple, de la caisse autonome de retraite des médecins de France, la caisse de retraite des notaires ou la caisse d’assurance vieillesse des experts-comptables et des commissaires aux comptes. Concrètement, bien que les conditions et le coût d’un rachat diffèrent selon la caisse concernée, le rachat de points peut être effectué au titre notamment des années d’études supérieures, du service national, de la maternité ou de la dispense de cotisations en début d’activité. Là encore, les sommes versées pour racheter des points sont déductibles fiscalement, sans limitation.
Les dispositifs facultatifs de retraite
Certains dispositifs peuvent être mis en place au sein de l’entreprise pour compléter les retraites de base et complémentaires.
Les régimes de retraite supplémentaire
Des régimes collectifs de retraite supplémentaire peuvent être mis en place dans les entreprises pour compléter les retraites de base et complémentaires obligatoires des salariés. Ces régimes, qui assurent à leurs bénéficiaires le versement d’une rente lors de leur départ en retraite, peuvent également bénéficier aux dirigeants assimilés salariés (gérant minoritaire de SARL, président de SAS…).
Trois dispositifs sont prévus : un régime à prestations définies (régime de l’article 39 du CGI) et deux régimes à cotisations définies (articles 82 et 83 du CGI). Sous certaines conditions, la contribution de l’entreprise au contrat de retraite supplémentaire de ses salariés bénéficiaires est, en principe, exonérée de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu (sauf pour les régimes article 82) et déductible de son résultat imposable.
Précision :
un contrat est à cotisations définies lorsque le montant de la rente qui sera servie au salarié dépend du montant des cotisations versées par le bénéficiaire. Le cabinet ne s’engageant alors que sur les versements. À l’inverse, un contrat est à prestations définies lorsque l’employeur s’engage vis-à-vis de ses salariés à leur verser un certain niveau de pension de retraite.
Le Perco
Le plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) est un dispositif de retraite à adhésion facultative. Réservé aux entreprises qui comptent au moins un salarié, il permet à ses bénéficiaires de se constituer une rente ou un capital pour leur départ à la retraite. Peuvent bénéficier de ce plan, non seulement les salariés, mais aussi les dirigeants assimilés salariés, les dirigeants non salariés et leur conjoint (collaborateur ou associé) lorsque l’entreprise ne compte pas plus de 250 salariés.
Le Perco est alimenté par son titulaire. Il peut aussi faire l’objet de versements de la part de l’entreprise, ces abondements étant, sous certaines conditions, déductibles de son résultat imposable et exonérés de cotisations sociales (sauf CSG-CRDS et forfait social) et d’impôt sur le revenu.
L’épargne retraite
Les établissements financiers proposent des solutions d’épargne ayant pour but la constitution d’un complément de revenus lors du départ à la retraite.
Le Perp, une solution d’épargne ouverte à tous
Le Plan d’épargne retraite populaire (Perp) est un produit d’épargne à long terme qui a pour objet la constitution d’un complément de revenus au moment de la retraite. Pour pouvoir en bénéficier, le souscripteur alimente son contrat à son rythme par des versements libres ou programmés. Des versements qui lui permettent d’acquérir un droit à rente viagère qu’il pourra faire valoir au moment de son départ en retraite. Sachant que le capital investi est totalement bloqué pendant toute la phase d’épargne. Seules des situations exceptionnelles (invalidité, décès, liquidation judiciaire…) peuvent permettre un déblocage anticipé.
Avantage non négligeable, les sommes versées sur un Perp sont déductibles du revenu imposable de l’intéressé dans la limite d’un plafond global. Le Perp se dénoue, en principe, sous forme de rente viagère. Toutefois, la majorité des contrats permettent au souscripteur de récupérer partiellement (jusqu’à 20 %) les sommes y figurant (ou totalement pour financer l’acquisition de la résidence principale).
Le Madelin, un contrat dédié aux TNS
Le contrat « Madelin » est un produit de préparation à la retraite dédié exclusivement aux travailleurs non salariés (TNS). Il fonctionne quasiment de la même manière que le Perp. Le contrat Madelin permet toutefois une déduction fiscale plus importante que le Perp. Ainsi, dès sa souscription, ce contrat doit faire l’objet d’une alimentation régulière, généralement par un versement annuel. À ce titre, le chef d’entreprise fixe le montant qu’il s’engage à verser, ce montant pouvant varier selon la classe de cotisations qu’il choisit. Les cotisations versées deviennent totalement indisponibles jusqu’à ce que l’adhérent liquide ses droits à la retraite. Le capital accumulé sera alors restitué sous la forme d’une rente viagère. Par exception, l’entrepreneur peut, comme pour le Perp, opérer un retrait anticipé des sommes, mais dans certains cas seulement.
Autre avantage, les cotisations versées sont déductibles du bénéfice imposable. Mais attention, pour bénéficier des avantages du Madelin, il est nécessaire d’être à jour de ses cotisations aux régimes obligatoires d’assurance maladie et d’assurance vieillesse.
Comment gérer la fiscalité de vos revenus lors d’un divorce ?
Le divorce n’a pas qu’un impact psychologique sur les membres du couple. Il a également une incidence sur leur imposition.
Divorcer, ce n’est pas seulement se pencher sur des questions d’ordre civil et procédural. En effet, souvent, les époux qui engagent une telle procédure n’ont pas conscience que la fin de leur union aura également des conséquences sur leur impôt sur le revenu.
Une imposition séparée
Fort logiquement, la séparation met fin à l’imposition commune. Ainsi, chaque ex-époux doit déclarer ses revenus et ses charges de façon distincte l’année qui suit celle de la fin de leur vie commune. C’est le cas lorsque le divorce a été définitivement prononcé mais aussi lorsque les époux sont séparés de biens et qu’ils ne vivent pas sous le même toit, lorsqu’ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées ou lorsque l’un et l’autre des époux ont abandonné le domicile conjugal et que chacun dispose de revenus propres. En pratique, les époux seront imposés sur les revenus personnels qu’ils ont perçus pendant l’année du divorce ainsi que sur la quote-part des revenus communs leur revenant. Étant précisé que les revenus personnels s’entendent des salaires, pensions et rentes viagères, rémunérations aux gérants et associés de certaines sociétés, bénéfices non commerciaux ou encore bénéfices industriels et commerciaux. Les autres revenus qui n’entrent pas dans ces catégories sont considérés comme des revenus communs.
À noter :
pendant l’année du divorce (ou de la séparation de corps), l’imposition portant sur les revenus de l’année précédente sera toujours émise au nom du couple. Les mensualités ou les acomptes qui en découlent seront donc à régler en commun.
Quotient familial et pension alimentaire
Chaque ex-époux qui déclare séparément ses revenus a droit à une part de quotient familial. Peuvent s’y ajouter les parts fiscales des enfants. Ces dernières sont attribuées au parent qui en a effectivement la charge. Toutefois, en cas de résidence alternée, les parents se partagent la part de chaque enfant.
Par ailleurs, si une pension alimentaire a été prévue, celui qui la reçoit doit la déclarer comme un revenu imposable, l’autre pouvant la déduire. Néanmoins, dans le cadre d’une résidence alternée, cette pension n’est ni imposable chez celui qui la reçoit, ni déductible chez celui qui la verse.
Les investissements locatifs
En cas de divorce, les avantages fiscaux attachés aux dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, par exemple) ne sont pas systématiquement remis en cause. En effet, lorsque le divorce intervient pendant la durée de l’engagement de location, l’époux qui s’est fait attribuer le bien lors des opérations de partage peut demander à l’administration fiscale la reprise du régime à son profit. Une demande qui doit être jointe à la déclaration de revenus de l’année du divorce.
Vente de la résidence principale
Lors d’une procédure de divorce, les ex-époux peuvent être amenés à vendre le logement familial. Dans pareille situation, ils peuvent, sous conditions, bénéficier de l’exonération totale de la plus-value réalisée.
La location meublée, un régime davantage encadré
Les meublés de tourisme de courtes durées sont dans le collimateur des pouvoirs publics.
De plus en plus de propriétaires ont recours aux services de plateformes Internet (Airbnb, Abritel, HomeAway, Wimdu...) afin de proposer leur logement à la location pour de courtes durées. Face à ce phénomène grandissant, les pouvoirs publics ont décidé d’encadrer encore un peu plus le régime de la location meublée. Le point sur les nouvelles règles applicables.
Une adhésion au RSI
Depuis le 1er janvier 2017, les revenus tirés de la location de logements meublés entre particuliers sont soumis au Régime social des indépendants (RSI), et donc assujettis aux cotisations sociales correspondantes, dès lors qu’ils excèdent 23 000 € par an et que les logements sont loués, pour de courtes durées, à une clientèle de passage ou que l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. En deçà de 23 000 €, ces sommes restent considérées comme des revenus du patrimoine et sont assujetties aux prélèvements sociaux (15,5 %).
Pour échapper au RSI, les bailleurs peuvent toutefois s’affilier au régime général de la Sécurité sociale lorsque leurs recettes annuelles n’excèdent pas la limite du régime fiscal micro fixée, en principe, à 82 800 €. Mais avant d’opter pour ce régime, mieux vaut faire évaluer les avantages et les inconvénients de ce choix.
La communication des recettes à l’administration fiscale
Par le passé, certains bailleurs n’ont pas « pris soin » de déclarer à l’administration fiscale les revenus tirés de leur activité de location. Aussi, afin de pallier ce manquement, le législateur met à la charge des plateformes Internet une nouvelle obligation déclarative automatique sécurisée (DAS) des revenus de leurs utilisateurs.
Prévue pour la première fois au titre des revenus perçus en 2019, cette déclaration, dématérialisée, devra notamment indiquer l’identité de l’utilisateur, son adresse mail, son statut (particulier ou professionnel), le montant total des revenus bruts qu’il aura perçus ainsi que la catégorie à laquelle se rattachent ces revenus.
De nouvelles formalités
Depuis peu, certaines communes peuvent, par une délibération du conseil municipal, décider de soumettre à déclaration préalable en mairie toute location pour de courtes durées d’un meublé de tourisme. Peuvent être concernés les logements situés à Paris, dans une commune de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans une commune de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues ».
Imposition des revenus
L’ensemble des revenus tirés de la location (directe ou indirecte) de logements meublés relève désormais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que cette activité soit exercée de façon occasionnelle ou habituelle. Et ce à compter des revenus perçus en 2017.
Les alternatives aux fonds en euros traditionnels des contrats d’assurance-vie
Des solutions d’investissement alternatives existent et sont proposées par certains assureurs.
Les contrats d’assurance-vie en fonds en euros possèdent de nombreux avantages : une garantie totale du capital, un mécanisme d’effet cliquet qui sécurise les intérêts générés et une liquidité permanente. Mais leur rendement s’érode d’année en année. Un contexte qui pousse les assureurs à proposer des solutions innovantes.
Le déclin des fonds en euros
Les performances 2016 des fonds en euros sont relativement mauvaises : 1,8 % seulement en moyenne. Un rendement en chute de 0,5 point par rapport à l’année 2015.
Cette baisse s’explique par le fait que les assureurs, pour composer les fonds en euros, investissent massivement les cotisations des assurés dans des obligations émises par de grandes entreprises et/ou qui portent sur de la dette souveraine (obligations d’État). Or, ce dernier type d’obligation, au profil sécurisé, subit une tendance baissière depuis plusieurs années. Dès lors, les compagnies d’assurance ne peuvent maintenir des taux de rémunération performants. De ce fait, certaines d’entre elles obligent désormais les épargnants qui souhaitent accéder ou effectuer des versements complémentaires sur un fonds en euros à placer au moins 20 % des primes versées sur des unités de compte.
Une nouveau type de contrat
Cette situation de baisse des taux a conduit certains établissements financiers à proposer de nouvelles solutions. Ainsi, un premier acteur a lancé un fonds en euros assorti d’un niveau de garantie du capital de 98 %, et non plus de 100 %. Grâce à cette option, le gérant du fonds dispose de plus de latitude pour aller chercher de la performance, le fonds pouvant être investi jusqu’à 35 % dans une poche de diversification composée d’unités de compte. L’objectif de ce nouveau fonds en euros : afficher un rendement de 1 à 1,5 point supérieur à celui délivré par les fonds en euros traditionnels.
Un autre assureur propose un contrat d’assurance-vie multisupport qui protège les unités de compte contre les fortes chutes des marchés financiers. À chaque date anniversaire du contrat, le capital est en effet protégé par un seuil de perte maximal de 10 % ou 15 % selon le support d’investissement choisi. En somme, le souscripteur a la faculté d’assurer son épargne contre les aléas boursiers. Sachant qu’en cas de décès, le capital transmis aux bénéficiaires sera au moins égal à 85 % ou 90 % du capital atteint à la date anniversaire précédente.
Pourquoi et comment changer d’assurance-emprunteur ?
Changer de contrat peut être source d’économies substantielles.
Selon la dernière enquête de la Fédération française de l’assurance, en 2014, 88 % des emprunteurs ont souscrit une assurance-emprunteur dans le même établissement que celui dans lequel ils ont obtenu leur prêt. Ainsi, seulement 12 % d’entre eux ont mis en œuvre une procédure de délégation d’assurance. Pourtant, conclure un contrat en dehors de l’établissement prêteur peut permettre de réaliser de jolies économies.
Le pouvoir de choisir son assurance-emprunteur
Pour faciliter la mise en concurrence et la liberté de choix, les pouvoirs publics ont rendu possible, il y a quelques années, la délégation d’assurance. En clair, il s’agit de la faculté pour un emprunteur de contracter, dans certaines conditions, un contrat d’assurance-emprunteur auprès de la compagnie de son choix, sans être tenu de souscrire celui proposé par l’établissement de crédit. Ainsi, grâce à loi Hamon du 17 mars 2014, les emprunteurs peuvent même, pour les offres de prêt émises depuis le 26 juillet 2014, changer d’assurance pendant les 12 mois qui suivent la signature du contrat de prêt. Et bonne nouvelle ! Une loi du 21 février 2017 offre aux emprunteurs la possibilité de résilier leur contrat d’assurance, non seulement dans les 12 mois suivant la signature du prêt, mais aussi chaque année à la date anniversaire du contrat. Sont concernées par cette mesure les offres de prêts émises depuis le 22 février 2017. Pour les contrats d’assurance souscrits antérieurement, la faculté de résiliation annuelle s’appliquera au 1er janvier 2018.
À noter :
depuis le 2 septembre 2015, les anciens malades atteints de certains cancers n’ont plus à mentionner leurs antécédents médicaux dans leur dossier lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur. Ce droit constitue une avancée majeure pour ces personnes car il leur facilite l’accès à l’emprunt en leur évitant d’avoir à subir une majoration de tarif d’assurance ou une exclusion de garantie. Pour bénéficier de ce droit à l’oubli, leur protocole thérapeutique doit avoir pris fin depuis plus de 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l’âge de 18 ans et depuis plus de 10 ans pour les autres cas.
Des économies conséquentes
Généralement, si les emprunteurs cherchent à obtenir un taux de crédit le plus bas possible, ils négligent encore trop souvent leur assurance-emprunteur. Il s’agit pourtant d’un moyen de réaliser des économies conséquentes. En effet, comme les taux des crédits immobiliers sont particulièrement bas, le coût de l’assurance-emprunteur pèse de plus en plus dans un projet de financement. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas hésiter à comparer l’assurance de groupe proposée par sa banque aux contrats individuels offerts par d’autres établissements. Dans la plupart des cas, les contrats proposés par les banques sont assez chers. En cause : le montant des cotisations d’assurance est le même pour tous les adhérents, peu importent leur âge ou leur profession. En faisant appel à la délégation d’assurance, l’économie réalisée peut dépasser plusieurs milliers d’euros, surtout si l’emprunteur est jeune et en bonne santé.
Une délégation sous conditions
Une banque n’est tenue d’accepter une délégation d’assurance-emprunteur que si le nouveau contrat souscrit présente un niveau de garanties équivalent à celui de son propre contrat. Afin d’établir un contrat d’assurance répondant à cette contrainte, l’emprunteur a tout intérêt à se procurer auprès de sa banque la fiche standardisée d’informations ainsi que la fiche personnalisée. Des documents contenant la liste des critères d’équivalence des garanties minimales exigées en termes notamment de couvertures décès, invalidité, incapacité, perte totale et irréversible d’autonomie, etc.
Par ailleurs, la mise en place d’une délégation d’assurance-emprunteur peut être également l’occasion de chercher à obtenir de meilleures garanties, notamment à améliorer la quotité, c’est-à-dire la répartition de la couverture du prêt (sachant que 100 % du prêt doivent être couverts). Par exemple, un couple qui emprunte pour acquérir sa résidence principale répartit la quotité à 50 % par tête. Cela signifie que si l’un des deux époux décède ou est dans l’incapacité d’assumer sa part, alors 50 % des mensualités seront honorées par l’assurance. En déléguant, pour un niveau de cotisations quasiment équivalent, il peut être possible de passer à une quotité supérieure par tête.
Une déclaration sincère
Pour tenter d’obtenir les meilleures garanties et tarifs possibles, il peut être tentant d’occulter volontairement une partie de son dossier médical ou de ne pas mentionner la pratique de certaines activités à risques. Mauvaise idée ! En effet, lors de la souscription d’un contrat d’assurance, l’assuré est obligé de répondre avec sincérité aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque, pour qu’il puisse apprécier les aléas qu’il prend en charge. Ainsi, une déclaration mensongère ou un oubli volontaire peut constituer une fraude à l’assurance. Concrètement, si la mauvaise foi est démontrée, le contrat d’assurance est annulé rétroactivement et l’ensemble des cotisations versées sont conservées par l’assureur. Plus grave encore, sachant que le prêt n’est plus assuré, la banque peut décider de l’annuler et demander son remboursement intégral et immédiat.
Délégation d’assurance, mode d’emploi
Demander une délégation d’assurance-emprunteur auprès de sa banque est relativement simple : après avoir négocié un contrat auprès d’un autre établissement, l’emprunteur doit notifier, par lettre recommandée, à la banque sa demande de résiliation et de substitution d’assurance au plus tard 15 jours avant le terme de la première année du contrat ou la date anniversaire du contrat (en cas de résiliation annuelle). L’emprunteur ayant pris soin de joindre à sa demande le devis édité par le nouvel assureur.
À réception, la banque dispose, quant à elle, de 10 jours pour informer l’emprunteur de sa décision d’acceptation ou de refus (pour cause de garanties non équivalentes). Et en cas d’acceptation, la substitution du contrat d’assurance prend effet 10 jours après la réception par l’assureur de la décision de l’établissement bancaire.
Exemple :
emprunt de 150 000 € sur 15 ans par un couple de 40 ans dont l’un est fumeur, l’autre non, et disposant d’un bon dossier (50 % sur chaque tête)
Évolution du coût d’un crédit immobilier
| Taux hors assurance | Coût crédit hors assurance | Taux assurance groupe | Taux assurance déléguée | Coût assurance groupe | Coût assurance déléguée | Part de l’assurance | Mensualité | |
| Mars 2013 | 2,85 % | 34 515 € | 0,36 % | 0,15 % | 8 100 € | 3 375 € | 23 % / 10 % | 1 070 € / 1 043 € |
| Mars 2015 | 2,15 % | 25 618 € | 0,36 % | 0,15 % | 8 100 € | 3 375 € | 31 % / 13 % | 1 020 € / 994 € |
| Mars 2017 | 1,45 % | 16 993 € | 0,36 % | 0,15 % | 8 100 € | 3 375 € | 48 % / 20 % | 972 € / 946 € |
Source : www.meilleurtaux.com
L’option pour l’impôt sur les sociétés d’une SCI
Les résultats d’une société civile immobilière (SCI) sont normalement soumis à l’impôt sur le revenu au nom de ses associés, dans la catégorie des revenus fonciers, à hauteur de leur quote-part dans la société, et ce indépendamment de leur perception effective par ces derniers. Cependant, les associés peuvent choisir d’imposer les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Intérêt de l’option
L’option permet notamment de soumettre les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés après déduction d’un ensemble de charges, dont l’amortissement du bien immobilier.
L’un des intérêts de l’option pour l’impôt sur les sociétés est de permettre aux associés de maîtriser leur imposition personnelle sur les résultats. En effet, en cas d’option, la société est taxée à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices (au taux de 15 % ou de 33 1/3 %, selon les cas). Mais les associés ne sont, eux, soumis à une imposition personnelle sur les bénéfices au titre de l’impôt sur le revenu que s’ils sont distribués sous forme de dividendes. À défaut de distribution, ils ne subissent donc, à leur niveau, aucune imposition.
Autre avantage de l’option, la base d’imposition de la SCI peut être diminuée grâce à des déductions spécifiques, au titre notamment des rémunérations allouées aux associés ou de l’amortissement du bien immobilier.
À noter :
les rémunérations des associés sont imposées à l’impôt sur le revenu entre les mains de chaque bénéficiaire.
Les associés d’une SCI peuvent, en outre, choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés afin de bénéficier d’un régime fiscal exclusivement réservé aux sociétés soumises à cet impôt. C’est le cas, par exemple, du régime de l’intégration fiscale.
Effets de l’option
L’option, irrévocable, donne lieu, en principe, à une imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.
Une fois exercée, l’option revêt un caractère irrévocable. Les associés ne peuvent plus revenir dessus, aucune cause de retrait du bénéfice de l’option n’étant prévue.
À noter :
l’irrévocabilité est attachée à la personnalité morale de la société. Par exemple, en cas de transformation n’entraînant pas la création d’une personne morale nouvelle, l’option reste valable et lie la société sous sa nouvelle forme.
Par ailleurs, l’option donne lieu, en principe, à une imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.
Bénéfices non encore taxés
À ce titre, le résultat non encore taxé est établi pour la période d’imposition précédant immédiatement le changement de régime fiscal. Par dérogation, les produits acquis et non encore perçus (loyers courus non échus, par exemple) lors du changement de régime sont immédiatement taxables et les dépenses engagées non encore payées (frais d’emprunt d’acquisition d’un immeuble, notamment) sont déductibles des derniers résultats imposables à l’impôt sur le revenu. À l’inverse, les encaissements et les paiements relatifs à des créances et dettes à naître après le changement de régime ne doivent pas être pris en compte.
Plus-values latentes
En l’absence de création d’une personne morale nouvelle, l’imposition des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé peut être reportée, notamment jusqu’à la cession des biens concernés, si certaines conditions sont satisfaites. En pratique, en cas de choix pour le report d’imposition, les biens concernés doivent ainsi être inscrits au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés de la SCI pour leur valeur d’origine. Cette inscription comporte, d’une part, la valeur des biens, et d’autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la SCI avait été soumise à l’impôt sur les sociétés dès leur acquisition. Le montant des amortissements déductible est donc limité à la valeur résiduelle des biens ainsi constatée, l’autre fraction étant réputée déduite avant le changement de régime. Au contraire, si les associés choisissent d’imposer immédiatement les plus-values latentes sur les biens inscrits au patrimoine social de la SCI, les biens concernés sont réévalués et sont inscrits au bilan d’ouverture pour leur valeur vénale. Sachant que le choix entre l’imposition immédiate ou le report d’imposition est global, et ne s’effectue pas élément par élément.
Formalisme de l’option
Pour être valable, l’option doit être exercée conformément à un certain formalisme.
La SCI doit notifier son option pour l’impôt sur les sociétés au service des impôts du lieu de son principal établissement. Notification devant intervenir au plus tard avant la fin du 3e mois de l’exercice au titre duquel elle souhaite être soumise pour la première fois à cet impôt. L’option peut également être exercée avant le début de l’exercice à partir duquel elle produira ses effets. Dans tous les cas, l’administration fiscale en délivre récépissé à la société.
Précision :
l’administration autorise une SCI à clôturer son exercice de façon anticipée afin que ses associés puissent opter pour l’impôt sur les sociétés dans les 3 mois suivant cette clôture.
Pour être valable, la notification doit, en outre, comporter un certain nombre de mentions, à savoir :- la désignation de la SCI et l’adresse de son siège social ;- les noms, prénoms et adresse de chaque associé ;- la répartition du capital social.
Enfin, la notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts de la SCI. Si ces derniers ne prévoient aucune modalité particulière pour l’exercice de l’option, la signature de tous les associés est alors requise.
À savoir :
la SCI a le choix de notifier son option soit auprès de son service des impôts, soit auprès de son centre de formalités des entreprises (CFE). Dans ce dernier cas, elle doit alors impérativement cocher la case prévue à cet effet sur le formulaire de modification adressé au CFE.
En outre, la SCI doit, dans un délai de 60 jours à compter du changement de régime, fournir à l’administration les déclarations et documents qu’elle est normalement tenue de souscrire au titre d’une année d’imposition. Elle doit notamment communiquer la déclaration de résultat n° 2072 correspondant au dernier exercice soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi que le bilan d’ouverture du premier exercice relevant de l’impôt sur les sociétés.
Précision :
c’est au sein de ce premier bilan que la société matérialise son choix entre l’imposition immédiate ou le report d’imposition des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.
L’administration a précisé que ce délai de 60 jours court à compter de la notification de l’option. Cette date s’entendant de celle à laquelle la société a expédié son courrier d’option à l’administration et non de la date à laquelle cette dernière l’a reçu. Et si l’option a été formulée avant le début de l’exercice concerné, le délai de 60 jours court à compter du 1er jour de cet exercice. Ce délai de 60 jours est un délai non franc qui inclut, selon le cas, le jour de notification de l’option ou le 1er jour de l’exercice relevant de l’impôt sur les sociétés lorsque l’option est antérieure à cette date.
Assurance-vie en euros : le bilan de l’année 2016
Les rendements des fonds en euros sont une nouvelle fois en baisse.
Les performances des différents fonds en euros ont été dévoilées. Sans surprise, les résultats pour 2016 ne sont pas au rendez-vous : en effet, ces fonds ont rapporté 1,8 % en moyenne. Un rendement en chute de 0,5 point par rapport à 2015. Concrètement, la baisse des rendements des fonds en euros est due à la combinaison de deux facteurs.
D’une part, les revenus des fonds en euros, assurés essentiellement par des supports obligataires dont les taux sont eux-mêmes en repli, s’érodent d’année en année.
D’autre part, les assureurs ont répondu à l’appel du gouverneur de la Banque de France à faire preuve de modération et de réalisme dans la fixation des taux de rendement qu’ils serviront aux épargnants au titre de 2016.
Une collecte en repli
L’année 2016 n’a pas été un grand millésime pour l’assurance-vie. En effet, selon les chiffres de la Fédération française de l’assurance, ce placement a engrangé 16,8 milliards d’euros (collecte nette) seulement, dont 14,1 milliards d’euros rien qu’en unités de compte. Soit globalement 6,8 milliards d’euros de moins qu’en 2015. Un désamour des épargnants qu’expliquerait en partie la baisse continue des taux de rendement des contrats et fonds en euros de ces dernières années.
Les rendements 2016 des principaux contrats d’assurance-vie en euros
| Compagnie | Contrat | Taux de rendement | |
| 2016 | 2015 | ||
| Afer | Compte Afer | 2,65 % | 3,05 % |
| Agipi / Axa | Cler | 2,25 % | 2,50 % |
| Ag2r La Mondiale | Vivépargne 2 | 2,10 % | 2,40 % |
| Areas | Multisupport 3 | 2 % à 2,60 % | 2,40 % à 3,40 % |
| Asac Fapes Diffusion | Épargne retraite 2 et 2 plus | 2,80 % | 3,02 % |
| Allianz Vie | Gaipare | 2,90 % | 3,15 % |
| Axa | Figures Libres | 2 % à 2,50 % | 2,20 % |
| BforBank | BforBank Vie | 2,17 % | 2,66 % |
| BNP Paribas Cardif | Multiplacements 2 / Hello Bank | 1,70 % à 1,85 % | 2,19 % |
| Boursorama.com | Boursorama Vie | 2,25 % | 2,75 % |
| Caisse d’Épargne / Écureuil vie | Nuances privilège | 1,80 % | 2,30 % |
| CNP / La Banque Postale | Cachemire Patrimoine | 1,95 % à 2,17 % | 2,45 % à 2,65 % |
| Crédit Agricole / Predica | Prédissime 9 | 1,30 % | 1,80 % |
| Gan Vie | Chromatys | 1,50 % à 2,50 % | 1,80 % à 2,80 % |
| Generali Vie | Xaélidia (euro épargne) | 2,07 % | 2,52 % |
| GMF Vie | Multéo | 2,50 % | 2,80 % |
| Gresham | Concordances 4 | 2,07 % | 2,50 % |
| Groupama | Groupama Modulation | 1,50 % à 2,50 % | 1,80 % à 2,80 % |
| HSBC | Évolution Patrimoine | 2,46 % à 2,72 % | 2,18 % à 2,44 % |
| ING Direct | ING Direct Vie | 2,25 % | 2,75 % |
| LCL | Rouge Corinthe Série 3 | 1,40 % à 1,80 % | 1,90 % à 2,30 % |
| MACIF | Mutavie Actiplus | 1,80 % | 2,40 % |
| MAAF VIE | Winalto | 2,35 % | 2,75 % |
| Matmut | Matmut Vie Épargne | 2,20 % | 2,50 % |
| MIF (Mutuelle d’Ivry-La-Fraternelle) | Compte épargne libre avenir | 2,60 % | 3,30 % |
| MMA Vie | Multisupports | 2,01 % à 2,51 % | 2,35 % à 2,85 % |
| Monabanq | Monabanq Vie (fonds eurossima) | 2,25 % | 2,75 % |
| Mutex (Mutualité française) | Mutex Patrimoine | 1,80 % | 2,40 % |
| Parnasse Maif | Assurance-vie responsable et solidaire | 2,30 % | 2,75 % |
| SMAvie BTP (pro BTP Finance) | Batiretraite multicompte | 2,05 % | 2,67 % |
| Société Générale / Sogecap | Séquoia | 1,30 % à 1,50 % | 2,06 % à 2,10 % |
| Suravenir | Fortuneo (fonds rendement) | 2,30 % | 2,90 % |
| UAF Life Patrimoine | Arborescence | 2,01 % | 2,55 % |
| Vie Plus | Patrimoine Vie Plus | 2,05 % | 2,60 % |
Comment vendre des parts de SCPI ?
Les modalités de sortie d’une société civile de placement immobilier dépendent de la forme de son capital.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent un certain succès auprès des épargnants. Et pour cause, le rendement qu’elles offrent, 4,85 % en moyenne en 2015, constitue un argument de poids. Mais bien que les SCPI présentent des avantages indéniables, leurs parts peuvent parfois se révéler difficiles à céder.
Vente de parts de SCPI à capital fixe
Un épargnant qui désire vendre des parts de SCPI à capital fixe dispose de deux options : soit il s’adresse à la société de gestion de la SCPI, soit il propose lui-même ses parts à la vente. Dans le premier cas, la société de gestion inscrit son ordre de vente dans un registre dédié. Et périodiquement, elle procède à une confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur ce registre. Cette confrontation permet de déterminer un prix d’exécution, c’est-à-dire le prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Une fois le prix d’exécution fixé, les offres d’achat et de vente au prix d’exécution sont réalisées. Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas.
Dans le second cas, le titulaire de parts les vend lui-même à la personne de son choix et aux conditions qu’il négocie. Mais attention, pour que l’opération se boucle, le plus souvent, la société doit agréer l’acheteur. Une décision qu’elle doit prendre dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande de cession. Sachant qu’en cas de refus, elle doit soit trouver un autre acheteur, soit racheter elle-même les parts. Précisons qu’aucun agrément ne peut toutefois être imposé dans le cadre d’une succession, de la liquidation d’un régime matrimonial communautaire ou d’une cession à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant.
Vente de parts de SCPI à capital variable
La vente de parts de SCPI à capital variable est plus simple : la société de gestion se charge de l’ensemble des formalités. Là encore, le vendeur transmet son ordre de vente à la société de gestion qui l’exécute à un prix fixé à l’avance.
En principe, pour que le retrait de l’associé ait lieu, son départ doit être compensé par des souscriptions nouvelles. Si tel n’est pas le cas, la société de gestion peut rembourser la valeur des parts en puisant dans un fonds dit « de remboursement ». Et si la société de gestion est dans l’impossibilité de rembourser les parts et qu’au moins 10 % des parts de SCPI en attente de revente ne sont pas traitées, elle peut convoquer une assemblée générale des associés afin de mettre en place un marché secondaire.
SCPI et assurance-vie
Selon leur nature, il peut être plus ou moins difficile et long de revendre des parts de SCPI détenues en direct. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’en souscrire par le biais d’une assurance-vie. Bon nombre d’assureurs proposent en effet des unités de compte dédiées à ce type de placement. Dans ce cadre, la liquidité des parts de SCPI est bien plus forte puisque l’assureur est tenu de les racheter, qu’il ait ou non trouvé un acquéreur.
Pourquoi et comment renoncer à une succession ?
Dans certains cas, les héritiers ont tout intérêt à renoncer à un héritage.
Toute personne est libre de refuser une succession. Cette renonciation peut être motivée par plusieurs raisons : un passif successoral important ou encore la volonté de transmettre ses droits à la génération suivante. Zoom sur la marche à suivre pour renoncer à une succession et sur les conséquences d’une telle opération.
Les effets d’une renonciation
L’héritier qui renonce à sa part successorale est censé n’avoir jamais été héritier. Ce qui signifie que ses droits reviennent à ses représentants (ses enfants ou ses frères et sœurs). Et si le renonçant ne peut pas être représenté, sa part successorale est alors dévolue aux héritiers dits subséquents (neveux et nièces, cousins…). Précision importante, les héritiers venant en représentation se partagent l’abattement fiscal personnel du renonçant et bénéficient du tarif fiscal qui lui aurait été appliqué s’il avait accepté la succession. Mais attention, la renonciation ne remet pas en cause, en principe, les donations ou les legs que le défunt a pu consentir à l’héritier renonçant. Ainsi, un héritier peut très bien renoncer à une succession sans renoncer pour autant à un legs.
Les démarches à accomplir
La renonciation à une succession ne se présume pas. Ainsi, le renonçant doit clairement exprimer sa volonté auprès du greffe du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession en lui adressant un formulaire dédié (Cerfa n° 14037*02) accompagné d’un certain nombre de pièces administratives comme une copie intégrale de l’acte de décès et de l’acte de naissance du renonçant.
En pratique, l’héritier dispose d’un délai de 4 mois à compter du jour du décès pour accepter ou refuser une succession. À l’issue de ces 4 mois, tout héritier, tout créancier ou même l’État peut, par acte d’huissier, mettre en demeure l’intéressé de prendre position. Sans réponse de sa part dans un délai de 2 mois, ce dernier est considéré comme acceptant. À l’inverse, à défaut de sommation et de démarches pour accepter ou renoncer à la succession réalisées dans un délai de 10 ans à compter du décès, l’héritier est supposé y avoir renoncé.
Il faut savoir également que l’héritier renonçant a la possibilité de revenir sur sa décision si certaines conditions sont réunies : le droit d’accepter la succession ne doit pas être prescrit (10 ans), les autres héritiers ne doivent pas avoir accepté la succession et l’État ne doit pas avoir été envoyé en possession (succession attribuée à l’État).
Attention :
même si un héritier a l’intention de renoncer à une succession, certains de ses actes peuvent être regardés comme la manifestation de sa volonté de l’accepter. L’acceptation est alors qualifiée de tacite, ses actes traduisant la volonté d’administrer les biens hérités. Typiquement, il s’agit de la situation dans laquelle un héritier cède, à titre gratuit ou onéreux, tout ou partie de ses droits successoraux (vente d’un bien immobilier, d’objets…).
La répartition des travaux entre bailleur et locataire
Le bailleur doit assumer les grosses réparations et le locataire les réparations d’entretien.
En tant que bailleur, vous avez peut-être déjà été confronté à la question de la prise en charge des travaux à réaliser dans un logement que vous louez. Sachez que des règles de répartition entre bailleur et locataire sont prévues par les textes.
La répartition des travaux
En cours de bail, vous devez entretenir le logement et effectuer toutes les réparations nécessaires à son maintien en état. Concrètement, cela signifie que vous devez prendre en charge les réparations qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Par exemple, sont à votre charge les grosses réparations, parmi lesquelles figurent les réparations urgentes (panne de chaudière…), les travaux d’amélioration (ravalement, réfection de la cage d’escalier) et les travaux d’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie). De son côté, le locataire est tenu de financer tous les travaux d’entretien courant du logement, sauf s’ils sont occasionnés notamment par la vétusté, une malfaçon ou un vice de construction. Typiquement, il s’agit du maintien en état de propreté, de la réalisation de raccords de peinture, de la maintenance de la chaudière, etc. Pour faciliter les rapports entre bailleur et locataire, les pouvoirs publics ont dressé une liste des réparations locatives (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987). Attention toutefois, car cette liste est loin d’être exhaustive !
Les sanctions encourues
Si vous ne remplissez pas votre obligation de prise en charge des grosses réparations, le locataire peut, après avoir recherché une solution amiable (envoi de mises en demeure, saisine de la commission départementale de conciliation), saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement loué. Le juge pourra alors vous condamner, sous astreinte, à effectuer les travaux nécessaires, ou autoriser votre locataire à les faire directement réaliser à vos frais.
À l’inverse, si c’est le locataire qui n’a pas rempli ses obligations et a dégradé les lieux, ce n’est malheureusement qu’à la fin du bail, avec l’état des lieux de sortie, que vous pourrez vous en rendre compte. Dans ce cas de figure, le locataire devra procéder aux réparations locatives qui s’imposent avant la restitution des clés. À défaut, vous pourrez retenir le dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail. Et si ces sommes ne sont pas suffisantes, vous aurez la possibilité de demander en justice une indemnisation complémentaire.
Certains travaux sont soumis à autorisation
Sachez que le locataire a le droit d’aménager son logement (peinture, fixation de cadres, changement d’une moquette...). Des aménagements qui ne requièrent pas votre autorisation. En revanche, votre accord est nécessaire lorsque les travaux ont pour objet de transformer le local (percement d’une fenêtre, démolition d’une cloison). Si votre locataire ne vous a pas sollicité, vous pouvez soit profiter de ces transformations sans l’indemniser, soit exiger la remise en état des lieux à ses frais.
Pourquoi investir dans l’immobilier portugais ?
Les faibles prix de l’immobilier portugais attirent les acquéreurs étrangers.
Depuis quelques années, le Portugal est une destination prisée de nombreux Européens qui viennent y chercher, au-delà d’un niveau d’ensoleillement élevé, des opportunités d’investissement. Zoom sur le marché de l’immobilier lusitanien.
Un marché immobilier en effervescence
Après avoir subi de plein fouet la crise économique, le Portugal se redresse lentement. Mais malgré le retour de la croissance en 2014, les prix de l’immobilier restent encore à des niveaux très abordables. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’investir une partie de ses économies dans une résidence secondaire pour profiter de la douceur de vivre du Portugal et pour valoriser et diversifier son patrimoine. À titre d’illustration, le prix moyen observé pour un appartement neuf de bonne qualité situé dans la banlieue de Lisbonne s’établit aux alentours de 2 500 €/m² (1 500 €/m² pour de l’ancien). Dans les quartiers les plus prisés de la capitale portugaise, les prix peuvent toutefois « grimper » jusqu’à 5 000 €. Quant à ceux qui souhaitent s’offrir un pied-à-terre à Porto ou dans sa région, ils peuvent trouver des villas proposées autour de 1 600 €/m². Comparativement, on peut obtenir un appartement « ancien » à Cassis (Bouches-du-Rhône) pour 5 000 €/m² ou à Paris pour 8 000 €/m². Le rapport qualité/prix du mètre carré portugais reste donc très attractif !
Attention :
investir au Portugal ne s’improvise pas ! Il est recommandé de s’adresser à un professionnel implanté dans le pays. Ce dernier pourra proposer des biens sélectionnés pour leur qualité et/ou des programmes immobiliers dédiés à l’investissement locatif.
L’intérêt d’un investissement locatif
Autre solution, l’investissement locatif, qui ne manque pas non plus d’intérêt. En privilégiant, par exemple, un achat dans le centre historique de Lisbonne, là où le flux de touristes est important, on peut espérer obtenir un rendement locatif brut de 4 % à 6 % (en moyenne 2 % à 3 % en France). Car le marché locatif du pays se porte plutôt bien. L’une des raisons réside dans le fait que le marché du travail au Portugal s’est fortement contracté. Par conséquent, les Portugais éprouvent des difficultés à obtenir des crédits immobiliers pour acquérir leur résidence principale. Ils sont donc plus nombreux à se diriger vers la location. Ce qui assure à l’investisseur un bien immobilier occupé de façon régulière.
Une fiscalité légère
Pour dynamiser l’économie et attirer des investisseurs étrangers, le Portugal a mis en place un régime fiscal attractif : le régime du résident non habituel. Ce régime permet aux résidents portugais qui perçoivent des pensions de retraite de source étrangère d’être exonérés d’impôt sur le revenu pendant 10 ans. Pour être considéré comme résident sur le territoire portugais, il faut soit séjourner dans le pays plus de 183 jours par an, soit être propriétaire d’une habitation et l’occuper en tant que résidence principale. Cette exonération d’impôt ne concerne toutefois que les pensions de retraite du privé. Ainsi, les « pensionnés » de la fonction publique ne peuvent bénéficier de ce régime fiscal avantageux.
Pourquoi ne pas adopter une clause bénéficiaire à options ?
Recourir à la clause bénéficiaire à options peut permettre de transmettre le capital d’une assurance-vie dans de bonnes conditions.
Lors de la conclusion d’une assurance-vie, le souscripteur désigne, dans le bulletin d’adhésion, le(s) bénéficiaire(s) du contrat. Le plus souvent, cette désignation s’opère en utilisant une formule type qui prévoit que « les sommes seront transmises en priorité au conjoint survivant, à défaut, aux enfants vivants ou représentés, et à défaut, aux autres héritiers ». Une clause limitée qu’il est possible d’abandonner pour adopter une clause sur mesure.
Les inconvénients de la clause standard
En présence de cette clause standard, les capitaux seront entièrement attribués au bénéficiaire de premier rang (à savoir le conjoint survivant), laissant les bénéficiaires de second rang (les enfants…) simples spectateurs. Ce n’est que si le conjoint renonce à percevoir ces sommes, ou s’il est décédé avant d’avoir accepté, que ces derniers les recueilleront.
Or le conjoint survivant n’a peut-être pas besoin de recevoir l’ensemble des capitaux figurant au contrat et peut souhaiter en faire bénéficier en partie ses enfants.
Dans cette hypothèse, et plus généralement lorsque les préoccupations patrimoniales du souscripteur et du bénéficiaire sortent du schéma d’attribution « classique », la clause standard trouve alors très vite ses limites.
L’intérêt de recourir à la clause à options
Grâce à une clause à options, il est possible de désigner un bénéficiaire qui aurait, par exemple, le choix de recueillir, en pleine propriété ou en usufruit, la totalité du capital du contrat ou une quotité déterminée (¾, ½, ¼) seulement. Dans le cas où il n’accepterait pas ou n’accepterait que l’une des quotités ci-dessus précisées, les capitaux (restants) pourraient alors bénéficier aux enfants du souscripteur par parts égales. Et dans l’hypothèse où il n’accepterait le capital qu’en usufruit, la nue-propriété pourrait bénéficier aux enfants. Au final, cette clause offre de nombreuses possibilités, avec pour seule limite l’imagination du souscripteur !
Un manque d’information
La clause bénéficiaire à options ne connaît pas, pour l’instant, le succès qu’elle mérite. Pour cause, la plupart des contrats d’assurance-vie sont souscrits par le biais des établissements bancaires et des compagnies d’assurance. Et par souci de simplification, ces établissements ne proposent que trop souvent la fameuse clause bénéficiaire standard, sans en expliquer tous les tenants et les aboutissants.
N’hésitez donc pas à opposer à votre conseiller la possibilité de mettre en place une clause à options !
Remarque :
le fait que le bénéficiaire n’accepte qu’une partie des capitaux, et donc attribue indirectement les sommes restantes aux bénéficiaires de second rang, ne constitue en aucun cas un avantage taxable. Une requalification de l’administration fiscale n’est donc pas à craindre sur ce point.
Comment payer moins d’impôt en 2017 ?
En cette période de déclaration de revenus, chacun est amené à calculer le montant des impôts qu’il doit acquitter pour l’année 2015. S’il est trop tard pour en atténuer la charge, il est, en revanche, encore temps de procéder à certains investissements ou de consentir certaines dépenses qui permettront de bénéficier, pour l’an prochain, de crédits ou de réductions d’impôt. Découvrez les principaux dispositifs que vous pouvez mettre en œuvre jusqu’au 31 décembre 2016 afin d’alléger votre prochaine feuille d’imposition.
Investir dans l’immobilier
L’investissement locatif est un moyen efficace pour se constituer un patrimoine tout en réduisant le montant de son impôt.
Divers placements s’offrent à vous dans le secteur de l’immobilier locatif. Avant toute chose, ayez à l’esprit que, quel que soit le dispositif choisi, vous achetez un logement et non une réduction d’impôt. Ainsi, la souscription d’un produit de défiscalisation ne doit jamais vous faire oublier les règles de base applicables à tout achat immobilier (emplacement, qualité du bien, charges, facilité de revente…). À défaut, vous risqueriez de perdre, à la revente, davantage que les gains fiscaux réalisés.
Le dispositif « Pinel »
Si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement afin de le louer, vous pouvez recourir au dispositif « Pinel ». Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition que vous vous engagiez à louer votre logement pour une durée minimale de 6 ou 9 ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, étant irrévocable.
Vous pouvez, en outre, à l’issue de cette période d’engagement de location de 6 ou 9 ans, décider de prolonger votre engagement initial jusqu’à 12 ans, par période de 3 ans. L’avantage fiscal est alors modulé et réparti en fonction de la durée choisie pour votre engagement de location. Le taux étant de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans (outre-mer, ces taux sont respectivement portés à 23 %, 29 % et 32 %). Sachant que le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements.
L’assiette de la réduction d’impôt est également plafonnée à un prix au mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €.
Et attention, si le montant annuel de la réduction excède celui de l’impôt dû au titre de la même année, l’excédent ne peut pas être imputé sur votre impôt sur le revenu des années suivantes ni donner lieu à un remboursement.
En contrepartie de la réduction d’impôt, vous devrez respecter un certain nombre de conditions (obligation de louer le logement non meublé à titre d’habitation principale, respect de plafonds de loyers et de revenus des locataires, localisation et performance énergétique du logement…).
Précision :
les contribuables qui déclarent en ligne leurs revenus sont dispensés, le cas échéant, de joindre les justificatifs des dépenses ouvrant droit à un avantage fiscal. Ils sont toutefois tenus de les conserver et de les présenter à l’administration fiscale si elle en fait la demande. Ceux qui utilisent la déclaration papier doivent, en revanche, produire certains justificatifs, notamment pour le dispositif Pinel (copie du bail, copie de l’avis d’imposition du locataire, par exemple).
Le dispositif « Censi-Bouvard »
En investissant dans un ou plusieurs logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou réhabilités faisant partie d’une résidence de services (résidence pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, résidence de tourisme classée…) pour les louer, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite globale annuelle de 300 000 €. Une réduction qui sera étalée par parts égales sur 9 ans.
Si le montant annuel de la réduction excède celui de l’impôt dû au titre de la même année, l’excédent pourra, cette fois, être imputé sur votre impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu’à la 6e incluse.
Mais attention, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devrez notamment vous engager à louer le bien meublé à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.
Équiper son logement
Améliorer la qualité environnementale de son logement peut permettre de bénéficier d’un crédit d’impôt.
Les particuliers propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pour certains travaux d’amélioration de la qualité environnementale (matériaux d’isolation thermique, chaudières à haute performance énergétique, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable…) réalisés dans leur résidence principale, lorsqu’elle est située en France et achevée depuis plus de 2 ans. Le taux de ce crédit d’impôt est fixé à 30 % et s’applique à toutes les dépenses éligibles.
Le montant de ces dernières est toutefois plafonné, par période de 5 années consécutives et pour un même logement, à 8 000 € pour un célibataire et à 16 000 € pour un couple. Ces plafonds étant majorés de 400 € par personne à charge.
Investir dans une PME
Une réduction d’impôt est accordée aux contribuables qui consacrent une partie de leur épargne au financement des entreprises.
Pour réduire la note fiscale, vous avez également la possibilité d’investir dans les PME de moins de 7 ans. Les versements en numéraire effectués lors de la constitution ou des augmentations de capital de ces entreprises ouvrant droit, sous conditions, à une réduction d’impôt. Mais attention, un associé ou un actionnaire ne peut pas souscrire aux augmentations de capital de sa propre société, sauf exception.
La réduction est égale à 18 % du montant des versements, retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés ou de 100 000 € pour ceux qui sont mariés ou pacsés, soumis à une imposition commune. Et vous devrez conserver vos titres pendant au moins 5 années.
Investir pour votre retraite
Afin d’inciter les particuliers à préparer leur retraite, certains produits d’épargne bénéficient d’un cadre fiscal avantageux.
Plusieurs dispositifs vous encouragent à vous constituer une retraite supplémentaire à des conditions fiscales avantageuses en vous permettant de déduire une partie de votre effort d’épargne soit de vos revenus professionnels (contrats Madelin), soit de votre revenu global (Perp). Dans ce dernier cas, les cotisations sont déductibles du revenu net global dans la limite, pour les versements effectués en 2016, du plus élevé des deux montants suivants :- 10 % des revenus professionnels de 2015, retenus dans la limite de huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) de 2015, soit une déduction maximale de 30 432 € ;- ou 10 % du Pass de 2015, soit une déduction maximale de 3 804 €.
Autres dispositifs
Il existe de nombreuses solutions pour réduire le montant de son impôt. Mais le montant global des avantages fiscaux procurés par ces dispositifs est plafonné.
Au-delà de ce panorama des avantages fiscaux les plus courants, il existe bien d’autres solutions de défiscalisation, et notamment des investissements plus sophistiqués tels que les investissements outre-mer, les Sofica (investissement dans le cinéma) ou encore le dispositif « Malraux ». Souvent performants, ils doivent cependant être maniés avec précaution. D’autant plus que certains dispositifs ne peuvent pas se cumuler entre eux et que le montant des avantages fiscaux accordés au titre de l’impôt sur le revenu est, en principe, plafonné. Pour les avantages souscrits en 2016 et déclarés en 2017, la diminution d’impôt ne peut ainsi être supérieure à 10 000 € (18 000 € en cas d’investissement outre-mer notamment). En cas de dépassement, l’excédent de réduction ou de crédit d’impôt est définitivement perdu.
Faut-il se laisser séduire par les placements atypiques ?
S’appuyant sur des actifs tangibles, les placements atypiques peuvent permettre de doper le rendement de son épargne. Des placements qu’il faut toutefois manier avec prudence.
Depuis quelques années, le marché de la voiture de collection a littéralement explosé. Par exemple, une Ferrari 250 GT de 1961 s’est ainsi vendue, le 6 février 2015, à 16 288 000 €. Des ventes records du fait de passionnés de mécanique mais aussi d’investisseurs qui voient l’automobile comme une valeur refuge. Toutefois, cette nouvelle mode de placement, dans des biens tangibles, ne s’arrête pas aux voitures et gagne de nouveaux marchés. Explications.
La promesse des placements atypiques
Les placements atypiques s’appuient sur des actifs tangibles qui ne sont pas utilisés dans des stratégies d’épargne classiques. Il peut s’agir, par exemple, de bouteilles de vin, de chevaux de course, de manuscrits ou de terres rares. Concrètement, la proposition de ces sociétés est simple : en échange d’une somme d’argent, l’investisseur devient propriétaire (ou copropriétaire) du bien. L’objectif étant, à terme, de réaliser une forte plus-value lors de sa revente. La formule est séduisante car elle permet de diversifier son patrimoine tout en réalisant un investissement concret. Un caractère tangible qui « rassure » l’investisseur et comble son désir de propriété. Le côté séduisant de ces placements étant quelquefois renforcé par des dispositifs fiscaux incitatifs.
Les risques liés aux placements atypiques
Mais problème, la présentation de la promesse est souvent simpliste et n’insiste pas sur l’inconvénient majeur d’un tel investissement : l’absence de marchés régulés. En effet, alors que les produits financiers sont encadrés et que leurs valeurs résultent des règles qui régissent les marchés financiers, les placements atypiques s’échangent, quant à eux, de gré à gré sur des marchés très étroits. En clair, il est très difficile de connaître la valeur de ces biens sans être accompagné par des experts.
Autre inconvénient, ces marchés sont soumis à une forte volatilité. Par exemple, dans le domaine du vin, la bouteille de « Château Mouton Rothschild » 1961 cotait, en 2012, près de 1 630 €. Début 2016, sa valeur est retombée à 885 €. Comme l’indique très clairement l’Autorité des marchés financiers (AMF) dans ses alertes, il n’existe pas de rendement élevé sans risques importants : un risque de perte partielle ou totale du capital investi et un risque de défaut de liquidité.
L’AMF veille au grain
Ces dernières années, de nombreuses arnaques (contrefaçon d’un bien, commercialisation d’un bien inexistant) liées aux placements atypiques ont vu le jour. Résultat, des centaines d’épargnants ont perdu leur mise de départ. C’est la raison pour laquelle l’Autorité des marchés financiers (AMF) publie régulièrement sur son site Internet des alertes mettant en garde le public contre les activités de certaines sociétés non habilitées à commercialiser ces produits. N’hésitez pas à le consulter ( ) !
À noter :
bien que risqués, certains placements atypiques peuvent offrir de réelles opportunités d’investissement. Mais intervenir sur ces marchés spécifiques nécessite d’être accompagné. N’hésitez donc pas à contacter le Cabinet.
Investir dans une résidence pour seniors
Un investissement séduisant répondant à des enjeux de société importants.
Selon les projections de l’Insee, en 2050, un Français sur trois sera âgé de 60 ans ou plus. Des chiffres qui incitent à penser que des opportunités sont peut-être à saisir du côté des résidences pour seniors.
Des promesses de rendement
Lorsque vous investissez dans une résidence pour seniors, vous devenez propriétaire d’un logement meublé destiné à accueillir des personnes âgées et autonomes. Ces résidences leur proposant un lieu comprenant des équipements modernes et des services assurant une certaine qualité de vie : restauration, jardin, piscine, salle de sports, bibliothèque, activités culturelles, etc. Lors de l’achat (comptez entre 150 000 € et 220 000 € pour un deux-pièces de 40 m²), vous signez, dans le même temps, un bail commercial avec un exploitant qui se chargera de sa gestion : recherche de locataires, entretien de la résidence, etc. Sachant que vous pouvez espérer un rendement brut compris entre 3 % et 5 %. Par ailleurs, vous pourrez soit bénéficier, pour cet investissement, d’une réduction d’impôt au titre du dispositif Censi-Bouvard, soit, par défaut, profiter du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Des points de vigilance
Si cet investissement vous séduit, il faut, avant de vous engager, passer en revue un certain nombre de points. Tout d’abord, la réussite de votre investissement passe par le choix de l’emplacement du programme immobilier. Les futurs résidents recherchent généralement un logement calme situé près d’une ville dynamique, pourvue en infrastructures et en réseaux de transport. Au-delà de la situation géographique, pensez aussi à évaluer la solidité financière et la réputation du gestionnaire. De plus, il convient de vérifier que le modèle économique choisi par l’exploitant soit viable. Par exemple, certains exploitants font le choix de ne proposer aux résidents que des prestations à la carte pour abaisser les loyers et donc démocratiser l’accès à ce type de résidence. Revers de la médaille, lorsque certains résidents verront leur pouvoir d’achat fléchir, les revenus locatifs pourront être amenés à diminuer. Autre point à contrôler, le contenu du bail que vous aurez à signer. Vérifiez bien, d’une part, que les loyers soient revalorisés en fonction d’un indice de référence connu et cohérent et, d’autre part, que la répartition des charges entre bailleur et locataire ne soit pas déséquilibrée. Veillez notamment à ce que l’exploitant prenne en charge les réparations, certaines charges de copropriété, et surtout les grosses réparations (ravalement, mise aux normes…) pouvant, le cas échéant, faire fondre la rentabilité.
Pouvoir revendre ?
Bien que considéré comme un investissement de long terme, le logement peut toujours être revendu. Un marché secondaire commence d’ailleurs à se dessiner. Toutefois, mieux vaut ne pas espérer réaliser de fortes plus-values. En effet, on estime que la valeur d’un tel bien fait l’objet d’une décote de l’ordre de 20 % à 30 % par rapport au prix du neuf.
Assurance-vie en euros : le bilan de l’année 2015
Malgré une baisse de rendement, l’assurance-vie reste un placement performant.
Tout laissait à penser que les fonds en euros allaient souffrir d’une baisse de rendement en 2015. C’est confirmé ! Bernard Spitz, le président de l’Association française de l’assurance (AFA), a indiqué que le taux moyen de ces fonds était passé de 2,48 % en 2014 à 2,3 % en 2015. Mais les résultats ne sont pas si mauvais pour autant. En effet, dans un contexte d’inflation nulle, les fonds en euros délivrent une performance plus qu’honorable. Car n’oublions pas qu’ils offrent un rendement bien supérieur à celui de certains produits d’épargne plus classiques et qu’ils garantissent de manière permanente le capital investi.
Des niveaux de collecte importants
Toujours selon l’AFA, la collecte brute a progressé de 4,9 % en 2015 par rapport à 2014. Ce qui porte l’encours total de l’assurance-vie à 1 580 Mds€. À titre de comparaison, le livret A et le livret de développement durable représentent ensemble près de 330 Mds€. Dans le détail, la collecte nette – c’est-à-dire les versements diminués des rachats – sur les contrats a atteint 24,6 Mds€ en 2015 (22,6 Mds€ en 2014). Sachant que ce surplus de « liquidités » a alimenté les fonds en euros pour 11 Mds€ et les unités de compte pour 13 Mds€.
Les rendements 2015 des principaux contrats d’assurance-vie en euros
| Compagnie | Contrat | Taux de rendement | |
| 2014 | 2015 | ||
| Afer | Compte Afer | 3,20 % | 3,05 % |
| Agipi / Axa | Cler | 2,85 % | 2,50 % |
| Ag2r La Mondiale | Vivépargne 2 | 2,65 % | 2,40 % |
| Areas | Multisupport 3 | 2,80 % à 3,40 % | 2,40 % à 3,40 % |
| Asac Fapes Diffusion | Épargne retraite 2 et 2 plus | 3,20 % | 3,12 % |
| Allianz Vie | Gaipare | 3,40 % | 3,15 % |
| Axa | Figures Libres | 2,55 % | 2,20 % |
| BforBank | BforBank Vie | 3,10 % | 2,66 % |
| BNP Paribas Cardif | Multiplacements 2 / Hello Bank | 2,44 % | 2,19 % |
| Boursorama.com | Boursorama Vie | 2,97 % | 2,75 % |
| Caisse d’Épargne / Écureuil vie | Nuances privilège | 2,70 % | 2,30 % |
| CNP / La Banque Postale | Cachemire Patrimoine | 2,70 % | 2,45 % à 2,65 % |
| Crédit Agricole / Predica | Prédissime 9 | 2,10 % | 1,80 % |
| Gan Vie | Chromatys | 1,80 % à 2,80 % | 1,80 % à 2,80 % |
| Generali Vie | Xaélidia (euro épargne) | 2,58 % | 2,52 % |
| GMF Vie | Multéo | 3,05 % | 2,80 % |
| Gresham | Concordances 4 | 2,65 % | 2,50 % |
| Groupama | Groupama Modulation | 1,80 % à 2,80 % | 1,80 % à 2,80 % |
| HSBC | Évolution Patrimoine | 2,46 % à 2,72 % | 2,18 % à 2,44 % |
| ING Direct | ING Direct Vie | 2,97 % | 2,75 % |
| LCL | Lionvie Rouge Corinthe | 2,40 % à 2,60 % | 1,90 % à 2,30 % |
| MACIF | Mutavie Actiplus | 2,60 % | 2,40 % |
| MAAF VIE | Winalto | 3,01 % | 2,75 % |
| Matmut | Matmut Vie Épargne | 3,10 % | 2,50 % |
| MIF (Mutuelle d’Ivry-La-Fraternelle) | Compte épargne libre avenir | 3,65 % | 3,30 % |
| MMA Vie | Multisupports | 3,05 % | 2,35 % à 2,85 % |
| Monabanq | Monabanq Vie (fonds eurossima) | 2,97 % | 2,75 % |
| Mutex (Mutualité française) | Mutex Patrimoine | 2,70 % | 2,40 % |
| Parnasse Maif | Assurance-vie responsable et solidaire | 3,10 % | 2,75 % |
| SMAvie BTP (pro BTP Finance) | Batiretraite multicompte | 2,81 % | 2,67 % |
| Société Générale / Sogecap | Séquoia | 2,63 % à 2,70 % | 2,06 % à 2,10 % |
| Suravenir | Fortuneo (fonds rendement) | 3,85 % | 3,60 % |
| UAF Life Patrimoine | Arborescence | 3 % | 2,55 % |
| UNOFI | Unofi Avenir | 2,60 % | 2,30 % |
Que faire de son vieux contrat d’assurance-vie ?
Le rendement de certaines assurances-vie s’effondre. Pour parer à cette situation, il peut être opportun de « transformer » son vieux contrat.
En 2015, le rendement moyen des assurances-vie en euros s’est établi à 2,3 %. Un résultat modeste, mais sans doute très supérieur à celui réalisé par votre contrat, pour peu qu’il ait plus de 15 ans. Aussi vous êtes-vous peut-être posé la question de l’opportunité de le conserver. Voici quelques éléments de réponse qui vous aideront à prendre une décision.
Transformer son vieux contrat
Les vieux contrats d’assurance-vie cumulent différents handicaps qui expliquent, pour partie, leur faible rentabilité. D’abord, délaissés par les assureurs qui les ont commercialisés, ils manquent de dynamisme. Ensuite, entièrement investis dans des fonds en euros, ils offrent, en période d’inflation nulle, des rendements assez faibles. Enfin, ces vieux contrats font souvent l’objet de frais de gestion importants.
Toutefois, au lieu d’envisager une clôture qui pourrait vous être préjudiciable, une solution peut consister à transformer votre vieux contrat en assurance-vie multisupport. Ainsi, vous pourrez toujours avoir accès à ces fameux fonds en euros qui offrent une garantie en capital mais aussi aux unités de compte pour profiter du dynamisme des marchés financiers.
Un transfert sans douleur
Cette procédure de transformation (dite « transfert Fourgous ») présente un avantage majeur : vous conservez l’antériorité fiscale de votre contrat. Autrement dit, c’est la date de sa souscription et non celle de son transfert qui est retenue pour déterminer son régime fiscal. Sachant que certains anciens contrats bénéficient d’un régime fiscal très généreux. Mais attention, ce transfert doit s’opérer au sein de la même compagnie d’assurances. De plus, votre épargne doit être réinvestie en unités de compte pour au moins 20 %. Ce qui vous contraint à prendre un peu plus de risques qu’auparavant. Mais, malgré leur absence de garantie, certaines unités de compte, comme les fonds patrimoniaux, peuvent vous permettre d’aller chercher de la performance tout en limitant au maximum les soubresauts des marchés. En effet, ces fonds adaptent leur composition en fonction de l’évolution du contexte financier. Si vous ne souhaitez pas investir de manière conséquente en unités de compte, vous pouvez adhérer au nouveau contrat d’assurance-vie euro-croissance. Ce dernier ne suppose, au moment du transfert d’un contrat en euros, qu’un investissement de 10 % dans de tels actifs. De plus, les fonds euro-croissance, investis en partie sur des supports dynamiques (telles des actions), sont censés dégager un rendement plus élevé qu’un fonds en euros. Néanmoins, ils n’offrent une garantie du capital qu’au bout d’une détention minimale de 8 années.
Quelques chiffres :
selon la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA), depuis 2005, date à laquelle le transfert Fourgous est devenu possible, plus de 2,3 millions de contrats monosupport ont fait l’objet d’une transformation en contrat multisupport. Ce qui représente environ 77,6 milliards d’euros d’encours transférés.
L’impact du DPE sur la valeur d’un bien immobilier
La consommation énergétique d’un logement ne doit pas être négligée !
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur de la quantité d’énergie consommée ou estimée lors de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Cet indice, obligatoire depuis novembre 2006, permet notamment d’informer l’acquéreur du bien de son degré d’isolation thermique et du montant des charges prévisionnelles de chauffage. Son incidence sur la valeur d’un bien immobilier est donc importante.
Un impact sur les prix
Avec la situation géographique, l’environnement, l’état général ou encore l’exposition, la performance énergétique est l’un des principaux critères pris en compte par les acheteurs lors de la sélection d’un bien immobilier.
Ainsi, un vendeur qui possède un logement affichant une classe A ou B (A correspondant à la meilleure performance énergétique, G à la plus mauvaise) peut espérer obtenir, lors de la vente, un bonus de 5 % à 10 % de valeur supplémentaire par rapport à la médiane du marché, située à la classe D. À l’inverse, un bien classé F ou G se vendra 25 % moins cher qu’un immeuble classé A ou B.
En clair, un bien immobilier énergivore aura une liquidité plus faible. Ce qui signifie que son propriétaire mettra plus de temps pour le vendre.
Ce bilan énergétique, valable pendant 10 ans, a également de l’importance pour les candidats à la location. Selon une récente enquête d’Harris Interactive, 75 % des locataires affirment que la classe énergétique d’un bien est déterminante dans leur choix. Ils sont d’ailleurs prêts à verser un loyer plus important (de 8 % en moyenne) pour un logement performant.
Précision :
pour établir un DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur un ensemble de critères liés au logement (surface, orientation, matériaux…), ainsi qu’à ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Ces mêmes critères lui permettent également d’établir une « étiquette climat ». Cette dernière détermine le niveau d’émission de gaz à effet de serre du logement. Composée également de 7 classes, elle a pour l’instant peu d’influence sur les prix.
Réaliser des travaux
Afin que le logement conserve sa valeur, il peut donc être intéressant de réaliser des travaux de rénovation énergétique. D’autant plus que propriétaires et locataires peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’amélioration de la qualité environnementale (matériaux d’isolation thermique, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable…) de leur résidence principale lorsqu’elle est achevée depuis plus de 2 ans. L’avantage fiscal s’élève à 30 % des dépenses éligibles, dès la première dépense réalisée. Le montant de ces dépenses est toutefois plafonné par période de 5 années consécutives et pour un même logement à 8 000 € pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Ces plafonds étant majorés de 400 € par personne à charge.
Percevoir une pension de réversion
Les conditions que le conjoint survivant doit remplir pour prétendre à une pension de réversion.
Les régimes de retraite de base et complémentaire prévoient qu’une partie de la retraite dont bénéficiait ou aurait pu bénéficier l’assuré décédé (salarié ou non-salarié) soit versée au conjoint survivant. Mais le versement d’une pension de réversion n’est pas pour autant automatique. Le point sur les conditions d’attribution de cette pension.
La situation familiale
Pour percevoir une pension de réversion, il est nécessaire d’avoir été marié avec l’assuré décédé. Ainsi, les concubins et les partenaires pacsés ne peuvent pas en bénéficier. En revanche, aucune durée de mariage minimale n’est, en principe, exigée.
Par ailleurs, si l’assuré a été marié plusieurs fois, la pension de réversion est partagée entre le conjoint survivant et les ex-conjoints divorcés. Ce partage s’effectuant proportionnellement à la durée de chaque mariage.
Il faut savoir également que le remariage du conjoint survivant est sans incidence sur le versement de la pension de réversion du régime de base. En revanche, ce remariage entraîne, le plus souvent, la fin du versement de la pension de réversion issue des régimes complémentaires.
Une condition d’âge
Dans la plupart des régimes, le conjoint survivant doit atteindre l’âge de 55 ans pour demander la perception d’une pension de réversion. Une fois cet âge atteint, il peut en faire la demande, qu’il soit en activité ou qu’il perçoive déjà sa propre pension de retraite.
Une condition de ressources
Pour la retraite de base, les ressources personnelles du conjoint survivant ou celles de son nouveau ménage (revenus professionnels, des placements et des biens immobiliers...) sont prises en compte pour le calcul de la pension de réversion. Par exemple, pour la retraite de base du régime des salariés, les ressources du conjoint survivant ne doivent pas dépasser 20 113,60 € pour 2016. Au-delà, le conjoint est privé du bénéfice de cette pension. En revanche, aucune condition de revenus n’est associée à l’attribution de la pension de réversion versée au titre des régimes de retraite complémentaire.
Le montant de la pension
La part de la pension de réversion versée au conjoint survivant est, en principe, égale à 54 % de la pension de retraite du défunt. Ce taux étant fixé à 60 % pour la pension de réversion portant sur la retraite complémentaire. Étant précisé que la pension peut être minorée ou majorée en cas de modification de ressources ou en raison de la situation de famille du bénéficiaire.
Faire face à un départ « à la cloche de bois »
La procédure à suivre pour reprendre un logement abandonné par son locataire
Lorsqu’un locataire quitte brusquement et définitivement les lieux sans prévenir le bailleur, on parle alors de départ « à la cloche de bois ». Une situation qui impose à ce dernier de recourir à une procédure particulière afin de pouvoir reprendre possession de son logement. Explications.
L’intervention d’un huissier de justice
Quand le bailleur soupçonne son locataire d’avoir abandonné le logement (logement vidé, loyers impayés, courrier entassé, témoignages du voisinage...), il doit, dans un premier temps, lui adresser une mise en demeure de justifier qu’il occupe bien ce logement. Une mise en demeure qui doit être effectuée par acte d’huissier de justice.
Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour répondre. Sans manifestation de sa part, l’huissier de justice procède alors à la constatation de l’état d’abandon du logement et pénètre dans les lieux. Il ne peut d’ailleurs le faire qu’en la présence soit du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité, soit d’une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins majeurs sans lien avec le bailleur ou l’huissier de justice.
Une fois dans le logement, il dresse, le cas échéant, un commandement de payer les arriérés de loyers et un inventaire des meubles laissés sur place par le locataire.
Remarque importante, le propriétaire ne doit pas se faire justice lui-même en entrant dans le logement et en faisant procéder, par exemple, à un changement des serrures de porte. Le locataire serait alors en droit de porter plainte pour violation de domicile. Et le propriétaire s’exposerait à une peine d’un an de prison et à une amende de 15 000 €.
À noter :
avant d’entamer toute démarche auprès d’un huissier, il est indispensable de tenter d’entrer en contact avec le locataire (courriers, appels téléphoniques, e-mails…) afin de connaître les raisons de son départ. Sans réponse de sa part, l’éventuel garant du locataire est la deuxième personne à contacter. Il peut vous renseigner sur la situation du locataire et vous indiquer s’il est prêt ou non à régler lui-même les arriérés de loyers.
S’adresser au juge d’instance
Muni du procès-verbal de l’huissier de justice, le bailleur peut ensuite adresser au juge d’instance du lieu du logement laissé vacant une requête sollicitant la résiliation du bail. S’il estime que la requête est fondée, le juge constate la résiliation du bail d’habitation, ordonne la reprise des lieux, statue sur la demande de paiement en cas d’impayés, désigne les biens ayant une valeur marchande sur la base de l’inventaire dressé par l’huissier de justice et autorise leur saisie et leur vente.
Dans un délai de 2 mois à compter du jugement, le bailleur doit signifier, par acte d’huissier, la décision rendue au locataire ou aux derniers occupants connus. Étant précisé que le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement pour s’y opposer.
Le mandat à effet posthume
Assurez la continuité de votre patrimoine avec le mandat à effet posthume.
Le mandat à effet posthume est un acte qui consiste pour une personne à désigner de son vivant un mandataire qui sera chargé, après son décès, d’administrer ou de gérer tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers identifiés. Explications.
Un mandat d’administrer la succession
Généralement, le mandat à effet posthume est utilisé par des chefs d’entreprise, des personnes possédant des biens atypiques ou des personnes ayant des enfants mineurs ou souffrant d’un handicap. Cet acte de prévoyance permet de pérenniser les biens successoraux au sein de la famille et de décharger les héritiers de la gestion d’un patrimoine successoral jusqu’à ce que, par exemple, l’un d’eux soit apte à reprendre l’entreprise qui était exploitée par le défunt ou que certains biens laissés par ce dernier soient cédés ou puissent être pris en charge par un expert.
Pour ce faire, le chef de famille désigne, par acte notarié, un ou plusieurs mandataires, choisis parmi les héritiers eux-mêmes ou en dehors de la famille en décrivant les missions qui lui ou leur sont confiées ainsi que les biens faisant l’objet du mandat. Le mandataire ne pouvant être le notaire chargé du réglement de la succession.
Ensuite, le mandataire doit obligatoirement accepter sa mission avant le décès du mandant, faute de quoi le mandat ne produirait aucun effet.
Le mandat à effet posthume est conclu pour une durée de 2 ans, prorogeable une ou plusieurs fois par décision du juge saisi par un héritier ou par le mandataire lui-même, ou pour une durée fixée directement à 5 années en cas d’inaptitude des héritiers ou en raison de leur jeune âge, ou en cas de nécessité de gérer des biens professionnels.
Le champ d’action du mandataire
Lors du décès du mandant, le mandataire se voit alors investi de sa mission et des attributs qui s’y rattachent. Ainsi, il peut accomplir des actes dans l’intérêt du ou des héritiers (entretenir un bien, conclure un bail, réaliser des travaux...), à l’exception de ceux qui engagent le patrimoine comme, par exemple, vendre, donner ou nantir les biens. Mais attention, le mandataire ne pourra agir que si au moins un des héritiers visés par le mandat a accepté la succession. Dans le cas contraire, l’action du mandataire sera limitée à de simples actes de conservation.
Le mandat prend fin dans les cas définis par la loi, à savoir notamment l’arrivée du terme de sa mission, la révocation judiciaire ou la renonciation du mandataire, la vente par les héritiers des biens mentionnés dans le mandat ou encore le décès du mandataire ou de l’héritier concerné.
Le divorce du chef d’entreprise
Comme tout un chacun, un chef d’entreprise peut être un jour confronté à la douloureuse expérience d’une procédure de divorce. Une situation qui n’est pas sans conséquences sur le plan professionnel. Explications.
La propriété de l’entreprise
En fonction de la qualité de l’entreprise (bien propre ou commun), sa valeur peut être prise en compte dans les opérations de liquidation du régime matrimonial du couple.
Le premier point à aborder pour comprendre les différents risques qui peuvent peser sur l’entreprise en cas de divorce est celui du régime matrimonial des époux. Un régime qui, en l’absence de contrat de mariage, est celui de la communauté réduite aux acquêts (régime légal).
Rappelons que le régime de la communauté réduite aux acquêts organise les biens en 3 masses : les biens communs et les biens propres de chaque époux. Ainsi, la communauté se compose des biens acquis par les époux ensemble ou séparément durant le mariage. Des biens provenant tant de leur industrie personnelle que des fruits et revenus des biens communs et des biens propres (par exemple, les gains et salaires, les loyers d’un bien immobilier mis en location, etc.). Quant aux biens propres, ils correspondent aux biens meubles ou immeubles dont chacun des époux était propriétaire avant le mariage, aux biens reçus par succession, legs ou donation, etc.
Dans le cadre de ce régime, lorsque l’entreprise a été créée avant le mariage ou a été reçue par libéralité, elle constitue un bien propre du chef d’entreprise. À l’inverse, lorsque l’entreprise a pris naissance pendant le régime, elle revêt la nature de bien commun. Sa valeur est donc prise en compte dans le partage des biens de la communauté au moment du divorce. Cette situation se révèle dramatique pour l’entrepreneur car son outil professionnel constitue généralement le principal élément d’actif du patrimoine des époux. S’il désire le conserver, il doit nécessairement dédommager le conjoint non entrepreneur pour la moitié de sa valeur. Et s’il ne dispose pas d’autres actifs pour le « désintéresser », il devra se résoudre à vendre son entreprise. Il est à noter qu’en présence d’une structure sociétaire, les enjeux sont, sauf exception, les mêmes concernant la propriété des parts sociales.
Lorsque les époux optent pour un contrat de mariage, le plus souvent, ils souscrivent un régime de séparation de biens ou un régime mixte.
Le régime de la séparation de biens est particulièrement adapté au chef d’entreprise. Ce régime octroie aux époux une totale indépendance patrimoniale et permet de laisser l’entreprise en dehors de la liquidation du régime matrimonial. Le divorce ne fait donc pas naître de difficultés en termes de propriété de l’entreprise. Mais attention, ce régime n’est efficace qu’à la condition que les époux ne s’engagent pas solidairement ou n’acquièrent pas de biens en indivision.
Le régime de la participation aux acquêts est, lui, un régime hybride mélangeant les formules communautaire et séparatiste. Durant la vie conjugale, il fonctionne comme un régime séparatiste et devient communautaire à la dissolution du mariage. Au moment de la liquidation du régime matrimonial, le notaire mesure la variation de valeur du patrimoine personnel de chaque époux entre le mariage et la dissolution. L’époux s’étant le moins enrichi bénéficie alors d’une part de l’accroissement du patrimoine de son conjoint (créance de participation). Mais attention, il faudra bien penser, dans le contrat de mariage, à prévoir une clause permettant d’exclure les biens professionnels de la créance de participation.
À savoir :
la loi rend possible, après 2 ans de mariage, le changement de régime matrimonial. Une procédure qui nécessite l’accord du conjoint ainsi qu’une liquidation du régime précédent.
La prestation compensatoire
La prestation compensatoire est un moyen de limiter la disparité des conditions financières provoquée par la séparation. Une prestation qui peut avoir des répercussions sur le train de vie du chef d’entreprise et sur la pérennité de son entreprise.
Quel que soit le régime matrimonial adopté, le juge a la possibilité d’octroyer une prestation compensatoire à un époux pour limiter la disparité des conditions financières provoquée par la séparation. En vertu de ce principe, l’entrepreneur peut être amené à verser à son ex-conjoint des sommes parfois importantes, ce qui peut avoir des répercussions sur son train de vie et sur la pérennité de l’entreprise.
Si l’époux ne peut dégager une trésorerie suffisante pour satisfaire à cette obligation, il sera contraint de vendre certains de ses actifs, à « abandonner » un bien ou des parts de société ou encore à recourir à l’emprunt.
Cette prestation compensatoire est fixée selon les besoins de l’époux à qui elle est versée et les ressources de l’autre en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.
Pour en fixer le montant, le juge prend en considération notamment :- la durée du mariage ;- l’âge et l’état de santé des époux ;- leur qualification et leur situation professionnelle ;- les conséquences des choix professionnels faits par l’un des époux (par exemple, se consacrer à l’éducation des enfants, favoriser la carrière professionnelle de son conjoint au détriment de la sienne) ;- la valeur de l’entreprise ;- le patrimoine estimé des époux après le divorce ;- leur situation au regard de leur future pension de retraite.
Généralement, dans le cadre d’une procédure de divorce, un notaire ou un expert-comptable est également « appelé » afin d’estimer au plus juste la valeur de l’entreprise.
Précision :
souvent, dans de telles circonstances, la question du coût du divorce (et notamment de la prestation compensatoire) est posée. En comparant les principaux régimes, celui de la séparation conserve toute sa pertinence. En effet, le montant de la prestation compensatoire ne sera jamais aussi élevé que le coût d’un divorce dans le cadre d’un régime communautaire (1/2 de la communauté + prestation compensatoire). Et ce, alors même qu’il existe une plus grande disparité pécuniaire entre les époux (et encore plus lorsque le conjoint n’a pas d’activité professionnelle) dans un régime séparatiste.
Éviter les sources de conflits
Il existe différents outils pour éviter toute ingérence de l’époux non entrepreneur dans la vie de l’entreprise.
Il est évident que le divorce par consentement mutuel est la voie à adopter en priorité pour liquider le régime matrimonial et partager en bonne intelligence les biens entre les époux. Mais lorsque la voie contentieuse est empruntée, tous les coups sont permis ! Notamment pour ce qui concerne la qualité d’associé. En effet, lorsque les parts de la société (société autre que par actions comme la SARL, la SCI ou encore la SNC) sont qualifiées de biens communs, le conjoint non exploitant peut revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts financées par la communauté. Ce qui peut entraîner des difficultés dans la gestion quotidienne de l’entreprise. L’époux « revendiquant » conservant cette qualité jusqu’à ce que le jugement de divorce soit passé en force de chose jugée (jugement définitif).
Pour éviter cette situation « désagréable », il peut être intéressant, lors de la création d’une société, d’introduire une clause d’agrément dans les statuts pour contrôler l’entrée du conjoint. Une autre solution permettant d’éviter toute ingérence consiste à lui faire signer, à la création de la société ou au cours de la vie sociale, dans un document séparé, une renonciation à la qualité d’associé.
Par ailleurs, lorsque le divorce conduit à créer une situation conflictuelle entre les époux, notamment sur les questions de liquidation et de partage, la transmission de l’entreprise aux enfants peut être un moyen d’apaiser les tensions et d’éviter en dernier ressort la cession de l’entreprise.
Autre recommandation pouvant être formulée au dirigeant ayant adopté le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts : établir une déclaration d’emploi (ou de remploi si l’entreprise a été financée avec le produit de la vente d’un bien propre) lors de la constitution de l’entreprise ou de la souscription/acquisition de titres de sociétés. Elle permet à un époux d’apporter la preuve qu’un bien acquis avec des ressources personnelles, même au cours du mariage, lui appartient en propre. Une déclaration qui vise donc à combattre la présomption de communauté.
Aider ses enfants en mettant un logement à leur disposition
Les précautions à prendre pour éviter tout litige familial ou fiscal
Certains parents, propriétaires d’un bien immobilier inoccupé, n’hésitent pas à le mettre à la disposition d’un de leurs enfants. Une pratique qui présente de nombreux avantages mais qui impose de respecter certaines règles.
L’occupation gratuite du logement
Bien évidemment, rien n’interdit à des parents de mettre gratuitement à disposition de leurs enfants un logement dont ils sont propriétaires. Mais cet avantage peut créer des difficultés s’il n’est pas correctement encadré.
En effet, lorsque la mise à disposition profite à un seul des enfants, ses frères et sœurs peuvent, au décès de leurs parents, demander la prise en compte de cet avantage dans la succession.
Pour éviter les conflits, les parents ont alors tout intérêt à faire établir soit une convention de prêt à usage s’ils estiment que l’opération relève d’un simple service, soit une donation rapportable à la succession pour ne pas rompre l’égalité entre leurs héritiers.
La location du logement
La deuxième option consiste à conclure un bail d’habitation « classique » avec son enfant. Une formule qui permet aux parents de continuer à déduire les différentes charges liées au logement (par exemple, les intérêts d’emprunt, les dépenses de réparation, les frais de gestion...). Mais attention, les parents ne doivent en aucun cas fixer un loyer anormalement bas par rapport au prix du marché. Car l’administration fiscale peut alors rectifier le montant des revenus fonciers qu’ils ont déclarés en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité qu’ils ont consentie à leur enfant. Sans compter les éventuelles pénalités que l’administration ne manquera pas d’appliquer.
Par ailleurs, il est bon de savoir que le dispositif d’investissement locatif « Pinel » autorise la location à un descendant du propriétaire sans perte de l’avantage fiscal associé, à condition toutefois que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
La donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit consiste pour les parents à transférer, pour une durée limitée, l’usufruit de leur logement à leur enfant. Durée correspondant généralement à celle de ses études supérieures. Cette pratique permet donc à l’enfant de bénéficier de l’usage du bien ou, s’il ne l’habite pas, de recevoir les revenus qu’il génère. Du côté des parents, la donation va permettre d’alléger la note fiscale (revenus locatifs, ISF). Un schéma qui impose toutefois que l’enfant soit majeur et détaché du foyer fiscal de ses parents.
Donner pour acheter
Plutôt que de mettre un logement à disposition de leur enfant, les parents peuvent aussi l’aider à devenir propriétaire d’un bien immobilier. Ils ont notamment la possibilité de lui transmettre chacun jusqu’à 100 000 € en franchise de droits de donation ou de lui faire don d’un logement neuf. Dans ce dernier cas, sachez qu’un dispositif temporaire d’exonération de droits de donation (plafonnée à 100 000 €) peut également s’appliquer.
Transmettre votre entreprise par le biais d’un family buy out
Transmettre une entreprise à ses enfants n’est pas un acte anodin. Prudence et anticipation doivent être les maîtres mots. À défaut, l’opération peut se révéler contre-productive pour le chef d’entreprise, notamment au niveau patrimonial et fiscal. Le family buy out, qui est une technique d’optimisation, peut permettre de faciliter ce passage de témoin. Explications des principales implications de cette stratégie.
Le fonctionnement du family buy out
Ce schéma d’optimisation se déroule en trois étapes : la réalisation d’une donation-partage avec soulte d’une partie des titres de la société, la constitution d’un holding de reprise et enfin l’achat par le holding des titres restant.
Le family buy out est un schéma de transmission d’entreprise qui s’articule autour de trois opérations. La première consiste pour le chef d’entreprise à effectuer une donation-partage avec soulte d’une partie de ses titres à ses enfants. La deuxième permet d’apporter les titres reçus par l’héritier repreneur à une société holding créée pour l’occasion. Enfin, la dernière étape n’est autre que la vente par le chef d’entreprise de la partie restante des titres au profit du holding.
Précision :
le family buy out est un montage protéiforme. Par souci de simplification, nous aborderons uniquement le schéma le plus commun.
Envisageons, étape par étape, le déroulement d’une opération de family buy out.
La réalisation d’une donation-partage avec soulte
Le chef d’entreprise transmet une partie des titres de sa société à l’enfant repreneur. À charge pour ce dernier de verser à ses frères et sœurs une soulte.
Avant même la réalisation d’une donation-partage, le chef d’entreprise doit se poser la question du nombre de titres à transmettre. L’entreprise constituant le principal actif de son patrimoine, transmettre la totalité des titres le priverait du produit d’une vente. Un pécule souvent nécessaire pour maintenir son train de vie durant sa retraite. C’est la raison pour laquelle il devra procéder conjointement à une donation d’une partie des titres à ses héritiers et à une cession d’une autre partie au holding. Nous y reviendrons.
Une fois cet état des lieux effectué, le chef d’entreprise réalise, avec le concours d’un notaire, une donation-partage. Le plus souvent, un seul des enfants souhaite reprendre l’entreprise familiale. Afin d’assurer une véritable équité, les autres héritiers codonataires qui ne recevront pas de titres seront « désintéressés » par une somme d’argent – appelée soulte – versée à terme par le repreneur.
Rappelons que dans le cadre d’une donation-partage, les héritiers deviennent propriétaires des biens, objets du partage, dès la réalisation de l’acte. L’opération garantit ainsi la tranquillité d’esprit du donateur car le partage qu’il décide de réaliser ne peut, en principe, être remis en cause lors de l’ouverture de sa succession. D’autant plus que les biens donnés sont définitivement évalués au jour de la donation et non à celui du décès.
Par ailleurs, cette donation-partage bénéficie d’avantages fiscaux non négligeables. D’une part, comme pour toute donation, les droits de donation sont réduits d’un abattement dont le montant est déterminé selon le lien de parenté avec le donateur. Dans notre cas, cet abattement s’élève à 100 000 € par enfant. D’autre part, la donation-partage peut être assortie d’un pacte fiscal « Dutreil ». Un pacte qui permet une exonération des droits de mutation à concurrence de 75 % de la valeur des titres donnés. Mais attention, pour être effectif, ce pacte fiscal doit faire l’objet, entre autres conditions, de deux engagements : un engagement collectif, puis un engagement individuel de conservation des titres.
D’abord, le donateur, avec un ou plusieurs associés, doit prendre l’engagement de conserver les titres pendant une durée minimale de 2 ans, l’engagement devant en principe être en cours au jour de la transmission. L’engagement collectif sera toutefois réputé acquis dès lors que, depuis au moins 2 ans au jour de la transmission, le donateur détient, seul ou avec son conjoint, le quota de titres requis (34 %) et que l’un des deux exerce dans la société son activité principale ou une fonction de direction lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Ensuite, au jour de la transmission, le donataire ayant reçu les titres doit prendre l’engagement individuel de conserver les titres transmis pour une durée d’au moins 4 ans à compter de la fin de l’engagement collectif. Ce donataire, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif, doit en outre exercer de façon effective et continue dans la société, pendant l’engagement collectif et pendant les 3 ans qui suivent la transmission, soit son activité professionnelle principale, soit une fonction de direction éligible.
Et ce n’est pas tout ! Les droits de donation restant dus sur la fraction taxable d’une donation en pleine propriété d’une entreprise individuelle bénéficiant du pacte Dutreil sont réduits de 50 % lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans. En clair, un joli « coup de pouce » fiscal dont il ne faut pas hésiter à user et abuser !
Précision :
l’ensemble des donataires bénéficient de l’exonération produite par le pacte « Dutreil ». Peu importe qu’ils perçoivent une soulte ou reçoivent des titres.
La constitution d’un holding de reprise
Le donataire apporte les titres reçus à une société holding de reprise constituée pour l’occasion. Une société ayant pour objet de détenir des participations dans l’entreprise familiale afin de la gérer et de la contrôler.
Deuxième étape, le repreneur va constituer une société holding de reprise (une SA ou SAS soumise à l’impôt sur les sociétés, par exemple) qui a pour vocation de détenir des participations dans l’entreprise familiale (société exploitante) afin de la gérer et de la contrôler. À la création, le donataire va réaliser un apport de ses titres, grevés de la fameuse soulte à verser à ses frères et sœurs. En effet, il faut mentionner que le repreneur n’aura certainement pas les finances nécessaires pour régler la totalité de cette soulte. S’il en conserve la charge, il devra souscrire un emprunt en son nom personnel et faire face aux échéances grâce aux dividendes qui lui seront versés par l’entreprise.
Or, dans ce schéma, les dividendes perçus devront être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Des charges venant diminuer d’autant sa capacité de remboursement.
Une autre solution plus avantageuse consiste à faire régler la soulte directement par le holding. Ce dernier ayant pris soin de souscrire un emprunt. Avec cette formule, il sera normalement possible de déduire du résultat du holding les intérêts d’emprunt et les dividendes « remontés » de la société d’exploitation vers le holding seront soumis à une faible imposition (régime mère-fille).
D’un point de vue fiscal, plusieurs choses sont à noter. Tout d’abord, le traitement de la plus-value d’apport des titres. Étant donné que la donation-partage va « effacer » la plus-value et que l’opération d’apport par le donataire se fait quasiment dans la continuité, aucune plus-value d’apport n’est susceptible d’être dégagée.
En outre, concernant le pacte « Dutreil », il pourrait être tentant de penser que l’apport de titres à la société holding serait de nature à rompre l’engagement de conservation des titres par le donataire et donc à faire perdre le bénéfice de l’exonération de droits de mutation de 75 %. Tel est le cas si l’apport intervient au cours de l’engagement collectif.
Fort heureusement, l’administration fiscale admet que cet apport est sans conséquence sur le pacte « Dutreil » lorsqu’il est réalisé au cours de l’engagement individuel, sous réserve toutefois de respecter plusieurs conditions, à savoir :- l’objet social du holding consiste en la gestion de son propre patrimoine (donc pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale, agricole) ;- l’actif de la société holding est constitué exclusivement d’une participation dans la société exploitante dont les titres ont été transmis ou dans une ou plusieurs sociétés du même groupe ayant une activité similaire, connexe ou complémentaire ;- la société holding est détenue en totalité par des personnes physiques bénéficiaires de l’exonération. Le donateur peut toutefois détenir une participation directe dans le capital de la société holding, sans que cette participation puisse toutefois être majoritaire ;- la direction de la société est assurée directement par un ou plusieurs des donataires bénéficiaires de l’exonération.
Ces conditions doivent être respectées jusqu’au terme de l’engagement individuel du repreneur, celui-ci devant, en outre, conserver les titres du holding reçus en contrepartie de son apport également jusqu’au terme de son engagement. Et attention, le holding doit, lui aussi, s’engager à conserver les titres jusqu’au terme de l’engagement individuel.
L’achat de titres par le holding
Pour boucler l’opération, le chef d’entreprise cède les titres restants à la société holding. Le prix de vente ainsi obtenu lui permettra de financer sa retraite.
Pour que l’opération soit complète et signe la sortie définitive du fondateur, la société holding de reprise va acheter les titres restants du donateur. Le prix de vente ainsi versé va permettre au chef d’entreprise d’envisager son arrêt d’activité plus sereinement.
Précision :
si les titres étaient soumis à l’ISF (car ils ne répondaient pas à la qualification de biens professionnels), leur donation permet d’alléger la facture d’ISF du chef d’entreprise, puisqu’ils sortent de l’assiette d’imposition. Pour ce qui est des titres vendus, l’opération est neutre puisque le capital perçu viendra remplacer la valeur des titres et intégrer la base de calcul de cet impôt.
La vente conduira certainement à dégager une plus-value. Cette cession étant réalisée dans le cadre du départ en retraite du dirigeant, la plus-value sera diminuée, sous réserve d’en réunir les conditions, d’un abattement fixe de 500 000 €, puis d’un abattement pour durée de détention renforcé (50 %, 65 % ou 85 % selon la durée de détention).
À noter :
il conviendra également de régler les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
Assurez votre protection avec un contrat Madelin
Ce n’est pas un mythe, les travailleurs non salariés ne disposent pas d’une couverture sociale aussi protectrice que celle des autres régimes, et notamment celui des salariés. Mais afin d’améliorer leur situation, les indépendants peuvent faire appel au contrat Madelin qui leur apporte des garanties complémentaires adaptées à leur statut professionnel. Explications.
Présentation du contrat Madelin
En souscrivant un contrat Madelin, les travailleurs non salariés peuvent améliorer leur couverture sociale dans les domaines de la retraite, de la prévoyance, de la santé et du risque de perte d’emploi.
Ce contrat, créé en 1994 par la loi dite « Madelin », permet aux travailleurs non salariés de se constituer un complément de retraite par capitalisation et de prévoir des garanties complémentaires santé, prévoyance (invalidité, incapacité de travail et décès) ou encore perte d’emploi. Souscrit de façon individuelle et facultative, ce contrat a vocation à compléter les prestations que les indépendants perçoivent au titre des régimes obligatoires. En contrepartie, les cotisations versées à ce titre sont déductibles de leur bénéfice imposable.
Peuvent souscrire un contrat Madelin tous les travailleurs non salariés, les fameux TNS, c’est-à-dire à la fois les exploitants individuels (artisans, commerçants et industriels), les membres des professions libérales (architectes, avocats, médecins…), les gérants non salariés d’une société de personnes (EURL, SNC, SCS, société en participation ou de fait), les gérants majoritaires non salariés d’une SARL ou d’une Selarl, les gérants d’une SCA, les associés uniques d’une EURL non soumise à l’impôt sur les sociétés ainsi que les conjoints collaborateurs prenant part à l’activité de leur époux sans percevoir de rémunération et sans bénéficier d’un régime obligatoire d’assurance vieillesse.
Mais attention, pour prétendre au Madelin, il est nécessaire que les TNS soient à jour de leurs cotisations (et qu’ils puissent le justifier) aux régimes obligatoires d’assurance-maladie et d’assurance vieillesse. À défaut, ils seraient passibles d’une amende fiscale et leur contrat d’adhésion serait annulé.
L’alimentation du contrat Madelin
Le titulaire d’un contrat Madelin s’engage à verser régulièrement des cotisations dont le montant dépend essentiellement du niveau de garantie choisi.
Dès sa souscription, le contrat Madelin doit faire l’objet d’une alimentation régulière, et ce jusqu’à sa liquidation.
Pour le volet retraite, l’adhérent fixe le montant qu’il s’engage à verser annuellement, montant dépendant de la classe de cotisation qu’il choisit. Cette classe, indexée sur le plafond annuel de la Sécurité sociale, comprend une limite basse et une limite haute. En outre, le TNS a la possibilité d’effectuer des versements libres en complément de sa cotisation annuelle. Cependant, le montant cumulé des cotisations obligatoires et libres ne peut dépasser 15 fois la cotisation plancher de la classe choisie. Par ailleurs, il lui est possible de racheter les années de cotisations retraite perdues, c’est-à-dire les trimestres séparant la première année d’affiliation au régime des TNS de la première souscription au contrat Madelin. Au final, l’ensemble des cotisations ainsi versées deviennent, en principe, totalement indisponibles jusqu’à ce que l’adhérent liquide ses droits à la retraite.
Précision :
l’assuré peut choisir les supports sur lesquels seront investies ses cotisations retraite. Comme pour l’assurance-vie, deux formules principales se dégagent : le contrat monosupport en euros qui permet une garantie du capital et le contrat multisupport en unités de compte, associant un fonds en euros et un fonds accueillant différents supports d’investissement (actions, obligations, parts de SCPI...).
Pour ce qui est du volet prévoyance, santé, dépendance et perte d’emploi, le montant des cotisations varie en fonction de plusieurs critères : l’âge du TNS, son activité professionnelle et son statut, les options souscrites et les montants garantis, la catégorie et la durée de la franchise, la durée d’indemnisation…
La déductibilité des cotisations
Le contrat Madelin autorise les travailleurs non salariés à déduire de leur revenu professionnel imposable les cotisations versées.
L’intérêt majeur du contrat Madelin réside dans la possibilité de déduire du revenu professionnel imposable les cotisations versées. Cependant, des limites à cette déductibilité ont été posées (cf. tableau ci-dessous).
Limites de déduction fiscale 2015 des cotisations Madelin
| Cotisations de retraite | 10 % du plafond annuel de la Sécurité sociale ou Pass (38 040 € x 10 %, soit 3 804 € pour 2015) ou 10 % du bénéfice imposable pris dans la limite de 8 fois ce plafond, auxquels s’ajoutent 15 % de la fraction du bénéfice supérieure à 38 040 € pris dans la limite de 7 fois ce plafond (soit une déduction maximale de 70 374 € pour 2015). |
| Cotisations de prévoyance complémentaire (incapacité, invalidité, dépendance, décès, frais de santé) | 7 % du Pass (soit 2 663 € pour 2015), auxquels s’ajoutent 3,75 % du bénéfice imposable, dans la limite globale de 3 % d’une somme égale à 8 fois le plafond (soit une déduction maximale de 9 129 € pour 2015). |
| Cotisations de perte d’emploi | 2,5 % du Pass (soit 951 € pour 2015) ou, s’il est plus élevé, un montant égal à 1,875 % du bénéfice imposable retenu dans la limite d’une somme égale à 8 fois le plafond (soit une déduction maximale de 5 706 € pour 2015). |
Le versement des prestations
Selon le type de garantie, le contrat Madelin autorise le versement d’un capital ou d’une rente. Mais attention, la déductibilité des cotisations n’est acquise que pour les prestations versées sous forme de rente.
Selon les prestations garanties, les modalités de versement diffèrent.
Pour la couverture prévoyance, le contrat Madelin peut prévoir le versement d’un capital ou d’une rente en cas de décès ou de perte irréversible d’autonomie, d’indemnités journalières en cas de maladie ou d’accident, d’un capital ou d’une rente en cas d’invalidité. Mais attention, lorsque l’assuré opte pour une prestation en capital au lieu d’une rente, la déduction fiscale des cotisations versées n’est alors plus possible.
Pour la couverture santé, le contrat Madelin permet de compléter les remboursements de l’assurance-maladie en fonction du niveau de couverture retenu.
Pour la garantie perte d’emploi, l’assuré peut bénéficier, sous certaines conditions, d’un revenu fixe dont le montant est exprimé en pourcentage du revenu déclaré à l’administration fiscale. Le déclenchement de cette garantie intervient lorsque l’entreprise est sous le coup d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.
Enfin, pour le volet retraite, les revenus complémentaires sont versés sous la forme d’une rente viagère à compter du départ à la retraite, à l’âge légal, du souscripteur. Par exception, celui-ci peut toutefois opérer un retrait anticipé des sommes, mais seulement en cas :- d’invalidité ;- de cessation d’activité constatée par un jugement de liquidation judiciaire ;- de décès du conjoint ou du partenaire pacsé ;- de situation de surendettement ;- de circonstances justifiant un déblocage selon le président du tribunal de commerce ;- d’expiration des droits aux allocations chômage en cas de licenciement ;- d’absence de contrat de travail ou de mandat social depuis 2 ans au moins à compter du non-renouvellement du mandat social ou de la révocation pour les assurés qui ont exercé des fonctions d’administrateur, de membre du directoire ou de membre du conseil de surveillance et n’ont pas liquidé leur pension dans un régime obligatoire d’assurance vieillesse.
Précision :
bien que le contrat Madelin octroie des avantages fiscaux non négligeables, les prestations versées sous forme de revenus de remplacement (comme les indemnités journalières) ou de rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu. Toutefois, lorsque la prestation prend la forme d’une rente viagère, elle est diminuée, avant imposition, d’un abattement de 10 %.
Si vous n’êtes pas encore titulaire d’un contrat Madelin et relevez du statut des TNS, profitez de cette rentrée pour faire le point sur l’opportunité d’en souscrire un, ne serait-ce que pour couvrir les grands risques de la vie que sont la maladie grave ou l’accident, l’incapacité ou l’invalidité, et le décès. Si vous êtes déjà titulaire d’un tel contrat, vérifiez que les garanties qu’il prévoit couvrent bien les besoins d’aujourd’hui. Les besoins évoluent dans le temps, votre contrat doit donc faire de même !
Le TEG de votre crédit immobilier a-t-il été bien calculé ?
Les établissements bancaires commettent parfois des erreurs dans le calcul du TEG d’un prêt immobilier. Des erreurs qui peuvent vous donner droit à un « dédommagement ».
Pour financer vos projets, vous recourez généralement à l’emprunt. Formalisé par le biais d’un contrat, l’établissement de crédit vous calcule son coût et vous communique le TEG (taux effectif global). Mais parfois, ce TEG peut être erroné. Ce qui peut donner lieu à un « dédommagement ». Explications.
Cartographie du TEG
La détermination du TEG et sa communication à l’emprunteur sont des obligations de l’établissement prêteur. Son calcul s’opère en intégrant les intérêts payés par l’emprunteur, les frais de dossier, les commissions ou rémunérations de toute nature, les frais d’assurance obligatoire, les frais de garantie, les frais d’acte notarié, les frais fiscaux et les souscriptions de parts sociales dans les banques mutualistes. Cet indicateur permet au particulier de comprendre le coût global du crédit et de comparer plus facilement les différentes offres du marché. Ainsi, l’oubli d’un de ces éléments par l’établissement de crédit caractérise un taux effectif global erroné. Dans ce cas de figure, l’emprunteur est en droit de demander la substitution du TEG erroné par le taux d’intérêt légal (0,04 % en 2014) et la restitution des intérêts d’emprunt trop versés qui en résulte. Une sacrée économie pour l’emprunteur et une sévère sanction pour la banque !
À noter :
selon l’Association française des usagers des banques, 50 % à 75 % des TEG des prêts immobiliers souscrits comporteraient des erreurs ! Des erreurs liées notamment à la mise en œuvre d’une méthode de calcul complexe.
Comment agir ?
Notion construite essentiellement par la jurisprudence, le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur correspond à une différence d’au moins une décimale par rapport au taux réel. Peu importe d’ailleurs le sens de l’erreur (TEG erroné inférieur ou supérieur au taux réel). Afin de faire constater cette erreur, une action en justice devant le tribunal de grande instance doit être engagée. Mais attention, cette action se prescrit par 5 ans. Un délai commençant « à courir » à la date de conclusion du contrat. Toutefois, avant d’en arriver à une phase contentieuse, mieux vaut entamer des pourparlers avec votre établissement bancaire. Ce dernier peut volontairement vous rembourser une partie des intérêts versés et/ou diminuer le taux de votre crédit en cours.
Louer son logement via internet
Cette formule de location est de plus en plus pratiquée par les propriétaires.
Grâce aux nouvelles technologies, de nouveaux modes de consommation se développent dans tous les secteurs de l’économie. Et l’hôtellerie n’est pas en reste ! Des plates-formes Internet permettent de mettre en relation des propriétaires de logements et des voyageurs à la recherche d’un toit. Une solution innovante qui n’est pas dénuée d’intérêt. Présentation.
Une formule rentable ?
« Faire de la location meublée » via Internet, à la nuitée, à la semaine ou encore au mois est un marché en pleine expansion qui représente aujourd’hui, rien qu’à Paris, 15 % de l’offre locative globale. Un engouement qui tient certainement à la rentabilité de la formule. En effet, selon certains professionnels, les loyers d’un meublé loué en courte durée par ce biais sont supérieurs de 50 % à ceux d’un logement comparable loué à l’année.
Précision :
si l’espoir de rentabilité est alléchant, il ne faut pas oublier que le service d’intermédiation qu’offre la plate-forme n’est pas gratuit. Cette dernière vous prélèvera des commissions variant en moyenne de 3 % à 9 % du montant total des loyers perçus.
Mais encore faut-il que le bien suscite l’intérêt des internautes pour parvenir à de tels taux. La rédaction de l’annonce, la situation géographique et l’état du logement sont ici des critères de rentabilité déterminants. Par ailleurs, il faut être conscient que ce type de location demande un certain investissement personnel et financier. Personnel, car le propriétaire se doit d’organiser a minima la gestion du planning, la sélection et l’accueil des locataires ainsi que l’entretien du logement (le ménage, notamment). Financier, car il va devoir « investir » régulièrement dans les lieux (réparations, changements de meubles…).
Quelques contraintes
Lorsqu’il s’agit de louer une résidence principale, pas de contraintes particulières, hormis le fait de ne pas pouvoir louer au-delà de 4 mois par an. En effet, un minimum de 8 mois de résidence dans un logement est nécessaire pour conserver sa qualité de résidence principale. Lorsque la location porte sur une résidence secondaire, quelques règles sont également à respecter. Le propriétaire doit déclarer, auprès de sa mairie, le changement d’usage du logement. Et si ce dernier est situé dans des agglomérations importantes (Paris, Marseille…), il doit en plus obtenir une autorisation de la municipalité.
Comment bien choisir sa société civile de placement immobilier ?
Tour d’horizon des éléments à vérifier avant d’investir dans une SCPI.
Cette année encore, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent de bons résultats, que ce soit en termes de collecte ou de rendement.
Investir dans ce type d’actif peut donc se révéler judicieux. Mais encore faut-il le faire dans une SCPI performante et sécurisée.
Voici quelques conseils qui vous aideront à faire le bon choix.
Définir son projet d’investissement
Avant d’entamer toute démarche, il est impératif que vous ayez défini vos objectifs patrimoniaux. Car il existe pour chaque objectif une SCPI adaptée.
Si vous êtes à la recherche de revenus périodiques (par exemple, pour vous assurer un complément de revenus pendant votre retraite), orientez-vous vers des SCPI dites de « rendement ». Ces SCPI investissent principalement dans des immeubles de bureaux ou des commerces, qui sont ensuite loués à des professionnels, et vous reversent, généralement tous les trimestres, une partie des loyers perçus. Sachez toutefois que ces versements sont susceptibles de varier d’une échéance à l’autre. En effet, si une partie des biens immobiliers faisant partie du « portefeuille » n’est pas entièrement louée, les revenus sont amenés à baisser mécaniquement.
Si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI pour profiter d’une réduction d’impôt, dirigez-vous plutôt vers les SCPI « fiscales ». Des SCPI investies dans des locaux d’habitation (neufs ou à réhabiliter) éligibles, par exemple, au dispositif « Pinel » ou « Malraux » et qui nécessitent de conserver leurs parts pendant une durée minimale (15 ans le plus souvent).
Enfin, si vous comptez valoriser un capital, tournez-vous vers les SCPI de « plus-value ». Ces dernières sont investies dans des biens immobiliers à rénover qui présentent un fort potentiel de valorisation à terme. Étant précisé que ces SCPI ne versent pas de revenus.
Les critères importants
La vocation première d’une SCPI est de verser des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe consiste donc à étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil, constant, en augmentation ?) et l’historique de performance. La qualité de la société de gestion ainsi que l’expérience de son équipe constituent aussi des éléments de choix déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Autre critère à considérer, le patrimoine de la SCPI. À ce titre, il est important de privilégier celles dont le patrimoine est réparti sur un nombre suffisant d’immeubles. Un portefeuille qui doit couvrir différents secteurs (bureaux, commerces, locatif) et lieux géographiques. Les biens immobiliers doivent également être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » réguliers), bien placés et répondre aux demandes du marché. Ainsi, lorsqu’ils sont remplis, ces critères doivent se traduire par un bon taux d’occupation (90 % minimum).
Documents d’informations
Pour juger de la qualité d’une SCPI, il est nécessaire de se munir du rapport annuel et des bulletins d’informations trimestriels. Ces documents reprennent les principaux événements qui sont intervenus dans la gestion de la SCPI (capitalisation, nombre d’associés, etc.).
Les points de vigilance
En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu’il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d’être vendues n’est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.
Autre point à contrôler, la facturation des frais prélevés par les sociétés de gestion (frais d’entrée, de gestion et de sortie). Comptez entre 10 % et 15 % rien qu’en frais d’entrée. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de privilégier une SCPI qui pratique une tarification attractive. Et ce pour préserver le rendement attendu ! Ces niveaux de frais doivent également vous pousser à envisager une détention longue pour pouvoir les amortir progressivement.
Évaluer les reports à nouveau
Avant d’acquérir des parts de SCPI, vérifiez bien que les reports à nouveau sont suffisants. Il s’agit de réserves que ces sociétés constituent pendant les périodes fastes et qu’elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables de façon à lisser, au fil du temps, la distribution des revenus aux investisseurs. On estime qu’un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, passez votre chemin !
Réaliser une opération de vente à soi-même
Un outil pour réorganiser la répartition de son patrimoine et optimiser sa situation fiscale.
Investir dans « la pierre » est considéré comme une sage décision. Cependant, la fiscalité qui y est attachée est parfois douloureuse pour les « hauts revenus ». La vente à soi-même peut permettre de diminuer cette pression fiscale et constitue un outil à effet de levier efficace.
L’objet de la vente à soi-même
La vente à soi-même, appelée également owner buy out (OBO), consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société (le plus souvent une SCI) qu’il a préalablement constituée pour l’occasion. L’associé majoritaire de la société étant bien évidemment le vendeur. Pour financer l’opération, la société nouvellement créée souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.
Un schéma d’optimisation patrimoniale
Véritable schéma d’optimisation fiscale, l’OBO permet de rééquilibrer un patrimoine constitué principalement d’immobilier. Les liquidités obtenues pourront être réutilisées pour financer d’autres projets (« défiscalisants », par exemple).
De plus, la vente à soi-même est idéale pour diminuer la pression fiscale que subit le propriétaire. En effet, les revenus fonciers étant soumis à l’impôt sur le revenu, leur taxation peut être très lourde s’ils viennent s’ajouter à des revenus suffisamment importants pour se voir appliquer un taux marginal d’imposition élevé. Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI va permettre aux associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) avec tous les avantages que cela comporte (taux maximal de 33,33 %, amortissement de l’immeuble...). Mais attention, l’option à l’IS peut être pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la SCI, car la plus-value réalisée sera alors imposée selon le régime des plus-values professionnelles.
Par ailleurs, l’OBO est intéressant du point de vue de l’ISF. En effet, le bien ayant fait l’objet d’un transfert vers la structure sociétaire va sortir du patrimoine personnel pour laisser place à des parts sociales d’une valeur nulle en raison de l’endettement de la SCI. Ce qui va permettre à l’investisseur de contenir son ISF et de gérer ses revenus, notamment en capitalisant les loyers au sein de la société.
Cependant, il est bon de souligner que la vente à soi-même génère divers coûts, comme l’impôt sur la plus-value dégagée sur le transfert du bien à la société, les frais de constitution de la société, les frais de vente, etc. Des coûts qu’il conviendra de prendre en compte pour juger de l’opportunité de l’opération.
Un risque fiscal ?
Quelques précautions sont à prendre pour mettre ce montage à l’abri d’une procédure fiscale (abus de droit). Ainsi faut-il démontrer que la société n’est pas fictive et n’a pas été constituée dans un but purement fiscal. Par exemple, les associés ont tout intérêt à tenir une comptabilité et des assemblées générales montrant le fonctionnement normal des organes de gestion de la société.
Le prêt viager hypothécaire
Comment obtenir des liquidités tout en conservant son logement ?
Comme tout le monde, les seniors sont confrontés à des besoins de financement (dépendance, hospitalisation, aménagement du lieu de vie). Or, très souvent, l’accès à l’emprunt leur est fermé. Le prêt viager hypothécaire, qui consiste à tirer profit de la valeur de leur bien immobilier, est pour eux une solution. Explications.
Comment fonctionne ce prêt ?
Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement financier à un particulier, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier appartenant à ce dernier. Un des avantages de ce prêt est que l’emprunteur n’a pas à souscrire d’assurance emprunteur. Lors de la conclusion du contrat, la banque détermine le montant du prêt accordé (de 15 à 65 % de la valeur du bien) en fonction de plusieurs critères, comme la valeur du bien mis en garantie, l’âge et le sexe de l’emprunteur au moment de la demande.
Attention toutefois, les taux d’intérêts pratiqués pour ce genre de prêts sont supérieurs (8 à 9 % en moyenne) à ceux des emprunts classiques. Et s’y ajoutent les frais de dossier et d’inscription hypothécaire ainsi que le coût de l’acte notarié.
Les modalités de remboursement
Sans surprise, le remboursement du prêt viager hypothécaire intervient, en principe, au décès de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur. À l’ouverture de sa succession, les héritiers disposent d’un choix : rembourser intégralement la dette et conserver le bien ou laisser la banque le vendre pour se rembourser. Et si la valeur du bien est supérieure au montant de la dette, l’excédent reviendra aux héritiers. Le remboursement du prêt peut également intervenir en raison de la vente du bien immobilier par l’emprunteur ou encore en cas de transmission (donation, legs).
Précision :
le montant total des sommes dues à l’établissement de crédit n’est connu qu’au décès de l’emprunteur car plus le prêt s’étale dans le temps, plus son coût est élevé. Cependant, la dette ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble hypothéqué.